Co sprawdzić przed kupnem działki?

Kategorie zagadnień z jakimi można się zetknąć przy inwestowaniu w nieruchomości gruntowe

W pierwszej kolejności zajmijmy się kategoriami zagadnień, z jakimi możecie Państwo mieć do czynienia inwestując w działki. Wbrew pozorom jest ich całkiem sporo.

1. Pierwsza kategoria to wszelkie informacje dotyczące terenu jako takiego – powierzchnia, współrzędne i inne dane geograficzne.
2. Drugą, odrębną kategorią, są dane geologiczne, czyli o tym, co kryje się pod powierzchnią.
3. Trzecia kategoria dotyczy danych fizjograficznych, które obejmują między innymi informacje o pokryciu terenu i jego ukształtowaniu.
4. Czwartą kategorią są zagadnienia formalno-prawne, które mogą stać się problematyczne – między innymi dane ewidencyjne, stan własności, ale również obszary chronione i tym podobne.
5. Piąta kategoria zagadnień obejmuje informacje o infrastrukturze, która wpływa na potencjał danego terenu.
6. Szóstą kategorią są z kolei zagrożenia i uciążliwości, które ten potencjał ograniczają.
7. Siódma kategoria to wszystko o otoczeniu działki w kontekście docelowego korzystania z niej – w tym między innymi obiekty użyteczności publicznej, czy odległości w obrębie większej struktury urbanistycznej.
8. Ósmą kategorią są lokalne dane dotyczące demografii, podatków i tym podobnych zagadnień.

Poza tymi kategoriami chcemy także omówić sposób pozyskiwania danych przestrzennych. W czasach gdy systemy informacji przestrzennej stają się coraz lepiej zorganizowane, jest to z jednej strony coraz łatwiejsze. Ale sprawia też, że możemy zetknąć się z nadmiarem informacji i powinniśmy się nauczyć, które z nich są dla nas naprawdę istotne.

Informacje geograficzne o terenie

To, co jako pierwsze przychodzi nam na myśl, gdy mówimy o danych o działce to jej lokalizacja i wielkość. Te informacje, przynajmniej w bardzo ogólnym zakresie, możemy uzyskać korzystając chociażby z popularnych Map Google. Trzeba jednak pamiętać, że informacje zawarte w „googlach” to dane komercyjne. Aby zdobyć rzetelne informacje, na których możemy opierać zamierzenie inwestycyjne, lepiej posłużyć się którymś z oficjalnych geoportali prowadzonych przez gminy, powiaty, czy województwa, albo geoportalem ogólnopolskim.

Na geoportalu możemy wyszukać konkretną działkę podając jej numer, który otrzymamy na przykład od osoby, czy instytucji zajmującej się jej sprzedażą. Pozwoli nam to dowiedzieć się:

1. gdzie dokładnie zlokalizowana jest działka;
2. jaka jest jej geometria, czyli kształt;
3. jakie są współrzędne punktów granicznych;
4. jakie są wymiary działki oraz jej powierzchnia.

Warto pamiętać, że z systemu informatycznego możemy wiele się dowiedzieć, ale jeśli będziemy chcieli te informacje wykorzystać oficjalnie, musimy wystąpić o dane z Ewidencji Gruntów i Budynków w postaci wypisu i wyrysu. Obecnie wiele powiatów umożliwia złożenie elektronicznego wniosku o taki dokument, ale jest on płatny i może go dostać osoba lub instytucja dysponująca prawem do terenu.

Przeczytaj: Wymiary i kształt działki - jak je sprawdzić?

Geologia działki, czyli co się kryje pod powierzchnią

Warunki geologiczne na działce determinują możliwość realizacji na niej inwestycji budowlanej. Informacje o geologii gruntu można uzyskać w postaci opinii o warunkach gruntowych, bądź ekspertyzy geotechnicznej opartej o badania gruntu przeprowadzone przez geologa lub geotechnika z uprawnieniami geologiczno-inżynierskimi.

Opinia o warunkach gruntowych wystawiona może być przez architekta lub geologa, który zwykle opiera ją na swojej wiedzy i doświadczeniu wynikających z wieloletniej pracy na danym obszarze. Jest to informacja ogólna i o ile na jej podstawie można z dużą dozą zaufania wybudować dom jednorodzinny, to dla większych inwestycji potrzebna może być ekspertyza.

Badanie przeprowadzane dla celów ekspertyzy da nam precyzyjne informacje o nośności gruntu, jego strukturze (czy jest jednorodna, czy też nie), oraz o poziomie wód gruntowych i jego wahaniach. Może także znaleźć niespodzianki w postaci nieciągłości warstw gruntu, starych zasypanych glinianek, czy wyrobisk żwiru, zagrożeniu osuwiskiem, występowaniu zawieszonych oczek wodnych, kurzawki oraz innych zagrożeń.

To, z jakimi warunkami gruntowymi mamy do czynienia, może wpłynąć na koszt inwestycji. Trudne oraz skomplikowane warunki wymagają zastosowania szczególnych rozwiązań i metod posadowienia budynku, w celu zapewnienia jego bezpieczeństwa.

Przeczytaj: Badania geologiczne i geotechniczne gruntu - kiedy i po co je wykonać?

Fizjografia terenu, czyli to, co widać i jakie to ma znaczenie

Informacje dotyczące fizjografii terenu obejmują to wszystko, co się dzieje na jego powierzchni. Oznacza to:

1. analizę ukształtowania terenu – spadki, ekspozycja względem stron świata;
2. analizę użytków gruntowych i klas bonitacyjnych gleby, czyli jak żyzna jest ziemia na danej działce;
3. analizę pokrycia terenu – roślinność, budynki, etc.;
4. nasłonecznienie terenu w różnych porach roku, w tym analizę potencjału solarnego.

Pokrycie terenu może mieć istotne konsekwencje – korzystne lub niekorzystne – dla zamierzeń inwestycyjnych. Istniejąca zabudowa na działce stwarza konieczność wyburzeń lub dostosowania do niej nowo projektowanych obiektów. Brak zabudowy wydaje się zatem cechą korzystną, ale wtedy mamy do czynienia z użytkiem, który może ograniczać możliwość wykorzystania do celów inwestycyjnych lub mieszkalnych. Użytki leśne mogą być „odlesione” wyłącznie procedurą uchwalenia planu miejscowego, użytki zalesione – czyli rolne, pokryte roślinnością wysoką – także podlegają Dyrekcji Lasów Państwowych. Użytki leśne oraz rolne, zwłaszcza o wysokich klasach bonitacyjnych chronione są przed przekształcaniem na budowlane ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zagadnienia formalno-prawne

Zagadnienia formalno-prawne to bardzo szeroka kategoria obejmująca zarówno rozpoznanie stanu prawnego terenu, czyli własności, jak i wydanych dla tego terenu decyzji i pozwoleń, oraz obowiązujących w okolicznym obszarze uchwał wprowadzających zasady ochrony przyrody, krajobrazu – w tym krajobrazu kulturowego – zabytków i innych obiektów.

Sprawdzenie stanu własności działki

Stan prawny nieruchomości obejmuje kilka zagadnień, wśród których podstawowym jest przysługujące dla niej, lub nie, prawo własności. Dokumentem, w którym znajdziemy tę informację, jest księga wieczysta nieruchomości. Poza własnością, wpisane są tu też służebności i obciążenia wobec osób trzecich. Dostęp do ksiąg wieczystych jest bezpłatny, jawny i otwarty, jednak co do publicznego udostępniania numerów ksiąg wieczystych konkretnych nieruchomości, można się spotkać ze sprzecznymi interpretacjami przepisów.

Plany miejscowe oraz inne decyzje wydane dla danej działki

Dla sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości konieczne jest też uzyskanie wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej, o których pisaliśmy powyżej. Przydaje się też uzyskanie wypisu i wyrysu z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, o ile takie dla danego terenu obowiązują, bądź zaświadczenie o braku planu miejscowego. Bazując na dokumentach planistycznych możemy określić, jakiego rodzaju inwestycje będą dozwolone na danej działce, a jakich raczej nie zrealizujemy.

Jeśli działka znajduje się na terenie, który nie jest objęty planem miejscowym, można pokusić się o zdobycie wypisu i wyrysu z miejscowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ten dokument jest jednak wiążący jedynie przy sporządzaniu planów miejscowych. Lepiej, jeśli dotychczasowy właściciel uzyskał wcześniej decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i zgadza się ona z naszym zamierzeniem inwestycyjnym. Jeśli nie, zawsze możemy sami o taki dokument wystąpić i od jego uzyskania uzależnić decyzję o kupnie działki. Pozwolenie na budowę to także dokument, który może zaważyć na naszych planach inwestycyjnych.

Przeczytaj: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki - co i jak w nim sprawdzić?

Ochrona przyrody

W Polsce istnieje kilka form ochrony przyrody, które wpływają, między innymi, na możliwości inwestycyjne terenów nimi objętych. Zabudowa jest całkowicie niedopuszczalna na terenie parków narodowych i rezerwatów przyrody – poza obiektami ściśle powiązanymi z ochronną funkcją parku lub rezerwatu. Dla otulin parków narodowych i rezerwatów, jak również dla parków krajobrazowych i ich otulin, istnieją ścisłe wytyczne i ograniczenia dotyczące rodzaju, funkcji i formy dopuszczalnej zabudowy. Podobnie jest w przypadku obszarów chronionego krajobrazu, obszarów Natura 2000, oraz pozostałych form ochrony wyszczególnionych w ustawie o ochronie przyrody. Inwestycje takie jak domy jednorodzinne są zwykle dopuszczalne, ale konieczne jest na przykład zachowanie formy i kąta nachylenia dachu.

Część ograniczeń wynika bezpośrednio z ustawy, pozostałe zaś z uchwał podejmowanych przez lokalne władze dla konkretnych terenów. Informacje o granicach obszarów objętych ochroną można uzyskać za pośrednictwem geoportali, w urzędach miast, gmin, w starostwach oraz urzędach wyższego szczebla. Podobnie jest z dostępem do treści uchwał, czyli konkretnych wytycznych dotyczących danego terenu.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że istnieją pewne inwestycje, wymienione w Rozporządzeniu w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, których nie można realizować na obszarach chronionych, takie które można realizować po uzyskaniu opinii środowiskowej, oraz takie, których dopuszczalne wielkości (np. powierzchnia) są inne w przypadku obszarów chronionych, a inne w przypadku obszarów nie objętych ochroną.

Ochrona zabytków i stanowisk archeologicznych

Ustawa o ochronie zabytków reguluje zakres działań dopuszczalnych przy zabytkach ruchomych i nieruchomych oraz w ich otoczeniu, a także postępowania związane z zabytkami archeologicznymi. Podstawową formą ochrony zabytków jest wpis do rejestru zabytków lub na Listę Skarbów Dziedzictwa. Rejestry prowadzone są przez organy władzy na szczeblu województwa zaś Listę Skarbów Dziedzictwa prowadzi organ na szczeblu krajowym. Obiekt może także zostać uznany za pomnik historii. Wpisowi do rejestru jako zabytki nieruchome mogą podlegać budynki, lub ich części, a także zespoły budynków oraz całe układy urbanistyczne, co dotyczy wielu centrów miast w Polsce. W tej ostatniej sytuacji ochroną objęte są elewacje budynków, a nie całe budynki, o ile nie są osobno wpisane do rejestru zabytków. Wiele gmin prowadzi także ewidencję zabytków, którą objęte są obiekty nie wpisane do rejestru, ale które także podlegają częściowej ochronie.

Informacje o wpisie do rejestru danego obiektu, czy obszaru albo o objęciu go ochroną archeologiczną, najłatwiej uzyskać u odpowiedniego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Należy także zdawać sobie sprawę z tego, że odkryte w trakcie realizacji inwestycji potencjalne zabytki archeologiczne muszą zostać zabezpieczone, a wszelkie roboty budowlane wstrzymane do czasu podjęcia decyzji przez odpowiedniego konserwatora zabytków.

Przeczytaj: Nieruchomości objęte ochroną zabytków

Strefy rewitalizacji w miastach

Stopniowe wprowadzanie przepisów dotyczących rewitalizacji terenów zdegradowanych, skutkuje podejmowaniem przez kolejne miasta i gminy uchwał o wyznaczeniu obszarów rewitalizacji oraz uchwał o ustanowieniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Dla obszarów objętych tymi uchwałami obowiązują programy rewitalizacji, w których występują nakazy i ograniczenia, podobnie, jak w przypadku przepisów o ochronie przyrody, czy ochronie zabytków.

Jeśli na obszarze gminy, w której znajduje się dana działka, obowiązuje taka uchwała, przy zawieraniu notarialnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości konieczne jest przedłożenie zaświadczenia, że działka położona jest, lub nie jest położona w strefie rewitalizacji lub na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Zgodnie z ustawą o rewitalizacji, gminne programy rewitalizacji, a w związku z nimi podjęcie powyższych uchwał, będzie obligatoryjne dla wszystkich gmin po 31 grudnia 2023 r.

Strefy ochronne wokół innych obiektów

Strefy ochronne dotyczą także innego rodzaju obiektów i terenów, do których należą przede wszystkim:

• strefy ochronne wokół terenów zamkniętych, których status wynika z obronności i bezpieczeństwa państwa. Są to na przykład jednostki wojskowe, ale również wszystkie tereny należące do kolei;
• strefy ochronne wokół cmentarzy, co podyktowane jest względami sanitarnymi;
• strefy wyłączone wokół turbin wiatrowych;
• strefy oddziaływania lotnisk;
• strefy ochrony uzdrowiskowej.

Niektóre z tych ograniczeń mają na celu ochronę obszaru lub instalacji się na nim znajdującej, inne zaś chronią przed oddziaływaniem tej instalacji, lub ochrona działa w obie strony. Tak, czy inaczej, na obszarach tych mogą obowiązywać całkowite zakazy, lub znaczne ograniczenia dotyczące powierzchni, intensywności lub wysokości zabudowy.

Infrastruktura na działce i wokół działki

Aby na działce można było zrealizować inwestycję budowlaną, musi ona być uzbrojona, czyli podłączona do odpowiedniej infrastruktury. Podstawowym wymaganiem jest dostęp do drogi publicznej, bez którego absolutnie nie można uzyskać pozwolenia na budowę. Warto przy tym wiedzieć, że jeśli działka znajduje się przy drodze o wyższej kategorii – autostradzie, drodze ekspresowej, czy szybkiego ruchu (tych dwóch ostatnich nawet na terenie zabudowanym) – nie musi to oznaczać dostępu do niej, ponieważ z takich dróg często nie można projektować zjazdów indywidualnych.

Dostęp do drogi publicznej może natomiast odbywać się na podstawie ustanowionej służebności gruntowej przez działki sąsiednie, do najbliższej drogi będącej w zarządzie odpowiedniego organu publicznego.

Poza dostępem do drogi, działka powinna mieć także dostęp do mediów:

• konieczne jest zaopatrzenie w wodę, oraz
• możliwość odprowadzenia nieczystości (dopuszczalne jest zaopatrzenie w wodę z własnej studni, oraz odprowadzenie nieczystości do własnego szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków);
• działka musi też mieć dostęp do sieci elektrycznej;
• dostęp do innych mediów jak sieć gazowa, światłowód, czy linia telefoniczna nie jest wymagany przepisami, ale podnosi potencjał działki.

Jeśli jednak przez działkę przebiega rurociąg zbiorczy sieci, bądź ponad terenem przebiegają linie energetyczne, trzeba się liczyć z tym, że obszar wokół takich obiektów, w odległości określonej odpowiednimi przepisami, jest wyłączony z zabudowy.

Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy działka jest uzbrojona?

Zagrożenia i uciążliwości w terenie

Przed podjęciem decyzji o zakupie działki warto też poznać zagrożenia i uciążliwości występujące w danym terenie. Należą do nich:

1. Zagrożenie powodziowe, w tym zagrożenie wodą tzw. dziesięcioletnią lub stuletnią, co oznacza prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi odpowiednio raz na dziesięć, lub raz na sto lat, albo w danym roku – 10% lub 1%. Na terenach zalewowych nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego nie ma zakazu zabudowy, ale postawienie budynku w takim miejscu może grozić poważnymi stratami;
2. Obszary zagrożone stagnacją wody, to obszary gdzie sezonowo poziom wód gruntowych może być równy poziomowi gruntu. W okresach suchych w ciągu roku może tam nie być wody, lecz pojawia się ona i zalega na działce po większych opadach atmosferycznych, albo wiosennych roztopach.
3. Strefy osuwisk, ruchów masowych oraz szkód górniczych to obszary, gdzie postawione budynki mogą być narażone na pęknięcia i uszkodzenia spowodowane niestabilnością podłoża. Może nawet dojść do katastrofy budowlanej. Na większości takich obszarów występują zakazy lub ograniczenia zabudowy, ale warto dokładniej zbadać temat, jeśli dla działki nie ma planu miejscowego.
4. Wyroby azbestowe zidentyfikowane przez jednostki samorządu terytorialnego i przeznaczone do utylizacji występują w ilości ponad 7 milionów ton na terenie Polski. Baza azbestowa to narzędzie za które odpowiedzialne są organy gmin i województw. Warto sprawdzić, czy działka nie znajduje się w pobliżu wyrobiska zawierającego azbest.
5. Natężenie hałasu spowodowane jest przede wszystkim sąsiadującymi obiektami i infrastrukturą, jak na przykład drogi, lotniska i tym podobne. Wiele miast ma przygotowane mapy hałasu, na które warto spojrzeć pod kątem planowanej inwestycji – nie dla każdej przecież hałas dochodzący z zewnątrz jest istotny.
6. Smog i inne zanieczyszczenia powietrza to też uciążliwości, o których warto wiedzieć podejmując decyzję o kupieniu działki, zwłaszcza, jeśli chcemy na niej postawić dom.
7. Inne uciążliwości i zagrożenia, do których możemy zaliczyć nieprzyjemne zapachy, drgania, wysokie ryzyko pożarowe, czy zacienianie, także dobrze jest wziąć pod uwagę.

Większość wymienionych powyżej negatywnych cech terenu objęta jest mapami zagrożeń, sporządzanymi przez organy administracyjne, które udostępniane są społeczeństwu.

Działka w kontekście urbanistycznym, czyli bliższe i dalsze otoczenie

Analizując korzystne i niekorzystne aspekty inwestycji w konkretną działkę, warto też zająć się jej otoczeniem. Położenie w mniejszej lub większej miejscowości, albo w dzielnicy znajdującej się bliżej lub dalej od centrum miasta, to pierwszy aspekt tego zagadnienia. Ponadto obiekty znajdujące się w otoczeniu działki, wpływają na możliwość jej wykorzystania w różnych celach.

W przypadku działki, na której będziemy chcieli zamieszkać, powinniśmy zorientować się, czy w pobliżu znajdują się obiekty użyteczności publicznej, takie jak szkoły i przedszkola, przychodnie, sklepy i usługi komercyjne. Duże znaczenie ma też komunikacja rejonu w jakim znajduje się działka, z resztą miejscowości, miasta, albo z innymi miejscowościami położonymi w pobliżu. Warto przeanalizować czas dojścia lub dojazdu własnym samochodem, oraz odległości od przystanków komunikacji zbiorowej.

Przeczytaj: Dostępność obiektów użyteczności publicznej w otoczeniu działki

Dane lokalne o działce i jej otoczeniu

W przypadku inwestycji komercyjnej warto skorzystać ze zbiorów lokalnych danych demograficznych. Chodzi nie tylko o ilość mieszkańców w obszarze położonym najbliżej i nieco dalej od działki, ale także takie informacje, jak przekrój wiekowy społeczeństwa, sytuacja finansowa, poziom edukacji i tym podobne.

Nie można też pominąć stawek podatku od nieruchomości, które będziemy zobowiązani płacić, gdy staniemy się nabywcami działki. Warto znać zarówno stawki podatku za nieruchomość niezabudowaną, jak i po jej przekształceniu w działkę budowlaną.

Dane GIS – co to takiego?

Jak wspomnieliśmy na początku, większość danych na temat działek można zdobyć za pośrednictwem narzędzi GIS. GIS to skrót od angielskiego Geografic Information Systems, czyli Systemy Informacji Przestrzennej. Dane, które mogą interesować inwestorów, pozyskiwane są przez organy administracji samorządowej oraz rządowej, i udostępniane w postaci geoportali.

Dużym mankamentem jest to, że właściwie każda gmina, powiat, województwo, a także instytucje takie jak dyrekcje ochrony środowiska, konserwatorzy zabytków i inne, przygotowują je w różnej postaci, różnej jakości i różnej dostępności. Obecnie mamy w Polsce kilkaset podmiotów odpowiedzialnych za gromadzenie i udostępnianie danych przestrzennych i brak jest centralnej administracji, która zadbałaby o ich ujednolicenie. Mamy nadzieję, że nasza inicjatywa ułatwi Państwu docieranie do najważniejszych informacji o interesujących Was działkach.