Pozwolenie na budowę - czym jest i jak je uzyskać?

Zanim wystąpisz o pozwolenie na budowę

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę może wyglądać nieco inaczej w zależności od rodzaju inwestycji, a także od położenia terenu inwestycji. Chodzi przede wszystkim o dokumenty, jakie należy złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę. W przypadku budynku produkcyjnego, czy wielu budynków usługowych konieczne może być uzyskanie wcześniej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Większe inwestycje mieszkaniowe także mogą się kwalifikować jako przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko, zgodnie z wykazem, który możemy znaleźć w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w tej sprawie.

Jeśli teren inwestycji przylega do wód śródlądowych, a inwestycja może doprowadzić do zmiany ukształtowania terenu, a także przy wszelkich inwestycjach, które mogą mieć wpływ na stan wód podziemnych i/lub powierzchniowych, możesz potrzebować pozwolenia wodnoprawnego. Jeśli twoja inwestycja znajduje się na obszarze objętym ochroną konserwatorską, albo sąsiaduje z zabytkiem, potrzebne będzie pozwolenie na prace wydane przez właściwego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Jeśli na działce zamierzasz realizować inwestycję związaną z działalnością gospodarczą, możesz potrzebować zezwolenia na wycięcie większych drzew i krzewów. Jeśli jesteś osobą fizyczną i chcesz postawić dom dla siebie i rodziny, pewnie wystarczy zgłoszenie zamiaru usunięcia drzew i krzewów. Ale upewnij się, czy działka nie jest położona w strefie chronionego krajobrazu, innym obszarze objętym ochroną przyrody, albo ochroną konserwatorską.

I wreszcie – upewnij się, czy dla obszaru w jakim położony jest teren inwestycji obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie – musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. A jeśli obowiązuje, udaj się do uprawnionego architekta, który wykona projekt budowlany twojej inwestycji, zgodnie z zapisami planu oraz zaleceniami zawartymi w innych, uzyskanych wcześniej dokumentach.

Co zawiera projekt budowlany?

Projekt budowlany to najważniejszy załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. Zawiera on informacje potrzebne, aby zrealizować inwestycję i zgodnie z Prawem budowlanym winien składać się z:

• projektu zagospodarowania terenu lub działki;
• projektu architektoniczno-budowlanego;
• projektu technicznego.

Każdy z tych elementów zawiera część opisową i część graficzną, która obejmuje rysunki techniczne i schematy rozwiązań jakie zostaną zastosowane w trakcie budowy. Warto wiedzieć, że zatwierdzeniu przez organ administracji budowlanej podlegają tylko projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany.

PZT musi być wykonany na aktualnej mapie do celów projektowych, zawierającej informacje o znajdujących się w terenie obiektach – istniejących budynkach, drzewach, sieciach naziemnych i podziemnych i tym podobnych. Na mapę nanosi się projektowane usytuowanie budynku, oraz związanych z nim urządzeń technicznych, przyłączy, zjazdów z drogi publicznej, jak również utwardzenia, zwłaszcza miejsca postojowe, oraz projektowaną zieleń i inne niezbędne elementy zagospodarowania.

PAB budynku obejmuje między innymi rzuty wszystkich kondygnacji, począwszy od fundamentów, przez piwnice, piętra, aż po konstrukcję dachu i jego przekrycie. Niezbędne są też przekroje wskazujące rozwiązania konstrukcyjne dotyczące stropów, schodów, nadproży i innych kluczowych elementów, oraz rysunki elewacji i zestawienie stolarki okiennej i drzwiowej. Część opisowa projektu musi zawierać plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (BIOZ), badania geotechniczne w zakresie wynikającym z warunków gruntowych w terenie i inne informacje niezbędne przy realizacji inwestycji.

Projekt techniczny, zawierający rozwiązania konstrukcyjne wraz z obliczeniami, rozwiązania materiałowe, projekt instalacji wewnętrznych, detale architektoniczne i konstrukcyjne oraz dokumentację geologiczno-inżynierską i charakterystykę energetyczną – musi być sporządzony przed rozpoczęciem prac budowlanych i przekazany kierownikowi budowy. Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 2020 roku, nie trzeba go składać do urzędu.

Jak złożyć wniosek o pozwolenie na budowę? Ile trwa postępowanie?

Wniosek o pozwolenie na budowę składa się we właściwym ze względu na lokalizację inwestycji starostwie powiatowym. Do wniosku należy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jest to tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Ważne! Powyższe oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej. Za podanie nieprawdy w tym oświadczeniu grozi – zgodnie z Kodeksem Karnym – kara pozbawienia wolności nawet do 8 lat. W postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę oświadczenie to nie jest weryfikowane. Uprawnienia do weryfikacji ma prokuratura, jeśli strony postępowania zgłoszą wątpliwości w tym zakresie.

Jak mówi Prawo budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć PZT i PAB wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami oraz innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych (z innych ustaw). O niektórych z nich napisaliśmy w pierwszej części artykułu.

Wniosek można złożyć w postaci papierowej i wówczas trzeba do niego dołączyć projekt budowlany i wszystkie załączniki w trzech egzemplarzach. Nowe przepisy przewidują jednak możliwość złożenia wniosku w formie elektronicznej. Powszechną praktyką jest zlecanie obsługi postępowania administracyjnego autorowi projektu budowlanego. Jest to szczególnie uzasadnione w przypadku wniosków elektronicznych, których obsługa jest wciąż nieco skomplikowana.

Ustawodawca przewidział, że pozwolenie na budowę powinno być wydane w ciągu 65 dni od złożenia wniosku. Trzeba sobie jednak zdawać sprawę z tego, że do tego terminu nie są wliczane okresy zawieszenia postępowania, czy opóźnienia z przyczyn niezależnych od organu. Stale zmieniające się przepisy sprawiają, że pracownik organu niemal zawsze znajdzie coś, co w projekcie trzeba będzie uzupełnić, albo poprawić, przez co postępowanie w rzeczywistości potrwa pewnie nieco dłużej.

Czy warto kupić działkę z pozwoleniem na budowę?

Na portalach z ogłoszeniami o nieruchomościach pojawiają się czasem ogłoszenia o treści „sprzedam działkę z pozwoleniem”. Właściciel zwykle wystawia ją za podwyższoną cenę. Może to być dobra inwestycja, o ile pozwolenie obejmuje taki obiekt, na jakim nam zależy. Wtedy rzeczywiście oszczędzamy czas, który trzeba by poświęcić na procedury administracyjne. Trzeba jednak pamiętać, że większe przeróbki (istotne zmiany w projekcie budowlanym) wymagać będą uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, a ta procedura trwa tyle samo, co uzyskanie zwykłego pozwolenia. A jeśli chcemy wybudować coś całkiem innego, istniejące pozwolenie na budowę jest wręcz niekorzystne. Na jeden teren nie można bowiem wydać dwóch pozwoleń, to pierwsze trzeba będzie zatem wygasić przed złożeniem nowego wniosku.

Bardziej przydaje się informacja o wydanych pozwoleniach na budowę w sąsiedztwie interesującej nas działki oraz o złożonych i rozpatrywanych wnioskach. Możemy ją znaleźć w raporcie o działkach na portalu Działki360.pl. Z takich danych można wnioskować między innymi, czy teren ma potencjał inwestycyjny, jakiego rodzaju obiekty powstają i czy mogą one kolidować z naszym zamiarem inwestycyjnym, czy też podniosą jego wartość. Aby wygenerować szczegółowy raport, wyszukaj działkę na mapie.

Przeczytaj również: Co sprawdzić przed kupnem działki?