Wymiary i kształt działki - jak je sprawdzić?

Jak zidentyfikować działkę, którą jesteśmy zainteresowani?

Informacja przestrzenna staje się coraz bardziej dostępna i warto z niej korzystać. Cyfryzacja podmiotów realizujących zadania publiczne przebiega w różnym tempie w różnych rejonach kraju, ale wiele gmin, powiatów i województw dysponuje danymi przestrzennymi. Ich obowiązkiem jest oczywiście udostępnianie tych danych społeczeństwu, a podstawą informacji przestrzennej są dane dotyczące działek gruntu.

Działka gruntu to – zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej.

Każda działka gruntu posiada oznaczenia, które pozwalają na jej zidentyfikowanie. Więcej o oznaczeniach katastralnych powiemy w artykule dotyczącym sprawdzenia działek w ewidencji gruntu. Na potrzeby bieżącego artykułu wystarczy informacja o numerach działek i obrębów. Podział jednostek ewidencyjnych, jakimi są gminy, miasta lub dzielnice w większych miastach – na obręby ułatwia ewidencję gruntów. Obręby posiadają czterocyfrowe oznaczenie numeryczne, a w niektórych gminach także zwyczajowe oznaczenie słowne. W ramach obrębu każda działka gruntu oznaczona jest indywidualnym numerem. Do identyfikacji działki potrzebny jest ten numer, numer obrębu oraz nazwa miejscowości w jakiej się znajduje.

Przeczytaj: Położenie działki - jak sprawdzić jej dokładną lokalizację?

Dostępność danych cyfrowych i ich aktualizacja

Znając lokalizację działki i jej numer możemy odszukać ją na geoportalu ogólnopolskim, bądź na geoportalu danego powiatu. Tu możemy napotkać problem, jakim jest brak jednakowych standardów udostępniania informacji cyfrowej. Pewnym ułatwieniem jest geoportal ogólnopolski oraz inne portale, które gromadzą te dane w jednym miejscu, takie jak geoportal360.pl, gdzie w intuicyjny sposób można odszukać interesujące nas działki i uzyskać podstawowe informacje na ich temat.

Trzeba tylko pamiętać o aktualności danych. Podziały i scalenia gruntów dokonywane są ciągle, zatem numeracja i powierzchnie działek mogą ulegać zmianie. Zwykle portal informuje, kiedy zostały pobrane dane dla danego obszaru. Aktualność danych jest najlepsza w przypadku portali prowadzonych bezpośrednio przez organy administracji samorządowej, które dokonują podziałów, czyli powiaty. Możliwości cyfrowej obróbki danych pozwalają na ich aktualizację w ciągu doby od zakończenia prowadzonego postępowania. To 24-godzinne “opóźnienie” wynika z faktu, że dane z wewnętrznych systemów danego urzędu transmitowane są do systemu ogólnodostępnego w ciągu godzin nocnych, kiedy nikt nie wprowadza zmian w systemie wewnętrznym.

W jaki sposób sprawdzić parametry działki?

Sprawdzenie kształtu działki jest dość oczywiste – jej granice są widoczne w geoportalu. Jeśli teren oferowany w danym ogłoszeniu obejmuje kilka działek, możemy je zaznaczyć i ocenić, czy razem tworzą regularną figurę, która jest najbardziej korzystna. Nie znaczy to, że działki o nieregularnych kształtach należy z góry wykluczyć – warto sprawdzić jeszcze inne ich cechy.

Bardzo ważna jest powierzchnia działki lub nieruchomości składającej się z kilku działek. Tu możliwość sprawdzenia danych zależy od tego, w jaki sposób konkretny portal udostępnia dane. Zwykle po zaznaczeniu działki mamy dostęp do informacji właśnie o jej numerze, o numerze obrębu oraz numerze i nazwie jednostki ewidencji terytorialnej, podana jest także powierzchnia działki. Jeśli teren składa się z kilku działek, trzeba je po prostu zsumować.

Nieco więcej zachodu wymaga od nas sprawdzenie wymiarów działki, nie jest to jednak bardzo trudne. Prawie każdy geoportal wyposażony jest w narzędzie pozwalające na wykonanie orientacyjnych pomiarów – trzeba go poszukać w menu, które najczęściej umieszczone jest w górnej lub bocznej części mapy.

Uwaga! Pomiary dokonywane za pomocą narzędzi geoportalu są orientacyjne. Nie można ich traktować jako dokładnych i pewnych wymiarów działki. Te znajdziemy w dokumentach z ewidencji gruntów – o tym w naszym kolejnym artykule.

Za pomocą geoportalowego narzędzia do wykonywania pomiarów możemy zaznaczyć punkty na mapie i poznać odległości pomiędzy nimi. W ten sposób możemy sprawdzić długość frontowej części działki, jej obwód czy szerokość w miejscu, w jakim najlepiej byłoby postawić dom. Jeśli narzędzie pozwala na mierzenie powierzchni, możemy też sprawdzić powierzchnię części działki – jest to szczególnie przydatne w przypadku działek o nieregularnych kształtach.

Narzędzie wskazuje też często dokładne położenie wskazanych punktów w układzie współrzędnych geograficznych, ale ta informacja przydatna jest dla specjalistów.

Wymiary i kształt interesującego Cię terenu sprawdzisz również w naszym serwisie Dzialki360.pl - wyszukaj działkę na mapie, aby wygenerować dla niej raport z kompleksową analizą nieruchomości. W sekcji "Parametry geometryczne terenu" zawarte są informacje o powierzchni i obwodzie działki, które zostały obliczone na podstawie współrzędnych geograficznych punktów granicznych:

Dlaczego warto sprawdzić powierzchnię i wymiary działki?

Informacja o powierzchni działki oraz jej szerokości czy głębokości daje nam możliwość oceny, czy dana nieruchomość spełni nasze oczekiwania inwestycyjne. Przepisy nie podają minimalnej wielkości działki, na jakiej można postawić dom, trzeba zatem posłużyć się logiką oraz znajomością pewnych zasad, które opisane są w polskim prawodawstwie.

Minimalna wielkość działki budowlanej czasem jest określana w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Zwykle wielkość ta wynosi 300 m2, ale można spotkać się z innymi zapisami prawa miejscowego.

Planując budowę domu musimy pamiętać o tym, że zgodnie z Prawem budowlanym i Rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek powinien znajdować się w odległości minimum 4 metrów od granicy działki, jeśli chcemy mieć okna z każdej strony. Jeśli jesteśmy gotowi zrezygnować z okien w którejś ze ścian, możemy się tą ścianą zbliżyć do granicy działki na odległość 3 metrów. Zbliżenie na mniejszą odległość, albo budowa w granicy, wymagają wystąpienia o odstępstwo od przepisów do ministra właściwego do spraw budownictwa, a to oznacza dodatkowe postępowanie administracyjne.

Dom powinien mieć określoną szerokość, aby wygodnie się w nim mieszkało. Przyjmuje się, że jest to od 12 do 16 metrów, choć można też dobrze zaprojektować nawet budynek tak wąski, jak 8 metrów. Jest on jednak mniej komfortowy i korzystanie z niego może wiązać się z pewnymi wyrzeczeniami. Jeśli działka ma małą powierzchnię, może nas też ograniczyć narzucony w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy wskaźnik intensywności zabudowy. Jeśli działka jest duża, lecz nieregularna, może się okazać, że do faktycznej zabudowy będzie się nadawać jedynie jej fragment.

Poza samą budową domu, na działce trzeba też zapewnić miejsca postojowe lub postawić garaż, wygospodarować przestrzeń na postawienie pojemników do segregacji odpadów, a jeśli działka nie ma doprowadzonych mediów, może się pojawić potrzeba wykopania studni, zbiornika na nieczystości, czy przydomowej oczyszczalni. Wtedy konieczne będzie zachowanie odpowiednich odległości od budynku i od granic nieruchomości sąsiednich. Te wszystkie elementy należy wziąć pod uwagę oceniając czy powierzchnia, jaką ma dana działka, wystarczy do realizacji naszych planów inwestycyjnych.

Przeczytaj: Jak ustalić przebieg granic działki?

Dodatkowe informacje o działkach

Oczywiście przy inwestycjach innych niż dom jednorodzinny, dopasowanie wielkości działki, jej wymiarów, powierzchni i kształtu do naszego zamierzenia może wymagać jeszcze dodatkowych analiz. Wysokość budynku do okapu, lub do górnej krawędzi elewacji przekraczająca jego odległość od granicy (np. większa niż 4 metry, jeśli sytuujemy go w odległości 4 m od granicy) sprawia, że może on oddziaływać na nieruchomości sąsiednie, powodując zacienianie lub ograniczenie dostępu światła słonecznego do pomieszczeń w znajdujących się tam budynkach. Zależy to między innymi od zorientowania działki względem stron świata, co – na szczęście – też możemy łatwo odczytać z geoportalu.

Informacji, z jakimi warto się zapoznać przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości gruntowej jest zresztą znacznie więcej. Zachęcamy do śledzenia artykułów na naszym blogu. Będziemy w nich poruszać kolejne problemy związane z inwestowaniem w działki, które mogą zainteresować zarówno osoby, które chcą wybudować dom na własne potrzeby, jak i inwestorów planujących większe przedsięwzięcia.

Przeczytaj również: Co sprawdzić przed kupnem działki?