Jak sprawdzić, czy działka nie leży na terenie zalewowym?

Jakie instrumenty prawne i planistyczne funkcjonują w odniesieniu do ryzyka powodzi?

Zmniejszenie ryzyka wystąpienia powodzi i minimalizacja skutków ich występowania to zadanie, którego nie da się przeprowadzić oddolnie. Dlatego odpowiedzialność spada na instytucje państwowe i unijne. W 2007 roku powstała tzw. „dyrektywa powodziowa” – Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2007/60/WE z dnia 23.20.2007 r. w sprawie oceny ryzyka powodziowego i zarządzania nim. Do polskich przepisów została ona implementowana nowelizacją ustawy Prawo wodne w 2011 r.

W ramach planowania polityki wodnej Unii Europejskiej państwa członkowskie zobowiązane zostały do stworzenia następujących dokumentów planistycznych:

• wstępnej oceny ryzyka powodziowego,
• map zagrożenia oraz map ryzyka powodziowego,
• planów zarządzania ryzykiem powodziowym.

Z punktu widzenia inwestora prywatnego, czy to planującego wybudować dom mieszkalny na własne potrzeby, czy inwestycję o wyższych parametrach, największe znaczenie mają mapy zagrożenia powodziowego. Warto, w konkretnych sytuacjach, zapoznać się także z treścią map ryzyka powodziowego oraz planami zarządzania ryzykiem.

Czym są mapy zagrożenia powodziowego i w jaki sposób powstały?

Mapy zagrożenia powodziowego pokazują, jak duże zagrożenie powodzią występuje na danym terenie, czyli gdzie może wystąpić powódź i jak wysokiej wody można się spodziewać. Przedstawiają tereny, dla których występowanie powodzi zostało określone na podstawie danych statystycznych, co nie oznacza, że powódź na tych terenach wystąpiła, albo, że z pewnością wystąpi w określonym czasie. Informują za to o poziomie zagrożenia w formie scenariuszy prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi o przepływie 0,2 proc. – raz na 500 lat, 1 proc. – raz na 100 lat, 10 proc. – raz na 10 lat oraz dla całkowitego zniszczenia wału przeciwpowodziowego.

Dla zagrożeń powodziami rzecznymi opracowano lub zaktualizowano mapy zagrożenia powodziowego dla ok. 21 tys. km rzek.

Mapy zostały opracowane przez naukowców z Centrum Hydrologicznej Osłony Kraju Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej – Państwowego Instytutu Badawczego. Oparte są one na danych hydrologicznych przygotowanych w biurach prognoz hydrologicznych na terenie całego kraju. Następnie przy wykorzystaniu matematycznego modelowania hydraulicznego oraz systemów informacji geograficznej (GIS) i na bazie na numerycznego modelu terenu (NMT) określono wartości głębokości wody, a dla dużych miast dodatkowo prędkości i kierunki jej przepływu. Dodatkowo na mapach MZP przedstawione są maksymalne rzędne zwierciadła wody podczas spodziewanej powodzi i wysokości wałów przeciwpowodziowych.

Mapy ryzyka powodziowego i plany zarządzania ryzykiem powodziowym

Na mapach ryzyka powodziowego znajdują się informacje na temat potencjalnych strat powodziowych i negatywnych skutków powodzi. Zarówno MZP, jak i MRP są dostępne na Hydroportalu ISOK, gdzie można wycentrować mapę na wybranych współrzędnych geograficznych, włączyć warstwę działek i odnaleźć interesujący nas teren. Raport można również wygenerować na naszym portalu Dzialki360.pl. Przedstawione są w nim obszary podatne na zagrożenie powodziowe w przypadku przerwania wału przeciwpowodziowego lub przeciwsztormowego oraz obszary narażone na powódź z częstotliwościami raz na 10, 100 i 500 lat. Znajdź działkę na mapie, aby otrzymać jej pełną analizę.

Mapy ryzyka opracowane są osobno dla zagrożeń wynikających ze scenariuszy prawdopodobieństwa 0,2 proc, 1 proc i 10 proc. Dodatkowo osobne mapy informują o:

• potencjalnych negatywnych skutkach dla środowiska, dziedzictwa kulturowego i działalności gospodarczej;
• potencjalnych negatywnych skutkach dla życia i zdrowia ludzi oraz wartości potencjalnych strat powodziowych.

Mapy dotyczące planów zarządzania ryzykiem wskazują miejsca i obszary problemowe. Uwidaczniają też położenie wałów przeciwpowodziowych, nabrzeży, bulwarów, przepustów, kanałów, zbiorników, mostów i innych elementów związanych z rzekami, jeziorami i ogólnie gospodarką wodną. Szczegółowe analizy map ryzyka powodziowego i planów zarządzania ryzykiem są istotne dla właścicieli i użytkowników terenów zagrożonych powodzią. Ale potencjalny właściciel, czyli osoba zainteresowana kupnem „taniej działki” w terenie zalewowym, także może się z nich wiele dowiedzieć.

Przeczytaj: Woda na działce - jak sprawdzić, czy działka nie jest zagrożona stagnacją wody?

Czy na terenach zalewowych można budować?

Zgodnie z ustawą Prawo wodne obszary przedstawione na MZP są podstawą dla planowania przestrzennego. Granice obszarów szczególnie zagrożonych powodzią* winny być uwzględnione w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, planach zagospodarowania przestrzennego województw, oraz w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Informacja o nich powinna także zostać ujęta w decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzjach o warunkach zabudowy, w sytuacji gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy.

*Obszary szczególnego zagrożenia powodzią to obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1%, albo wysokie i wynosi 10%, a także obszary między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano wał przeciwpowodziowy, oraz wyspy, przymuliska i pas techniczny.

Sposób, w jaki organ podejmujący decyzje na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględni granice obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, pozostaje w gestii tych organów. O ile w MPZP można wprowadzić zakaz zabudowy w granicach „terenów zalewowych”, to decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie daje organowi takiej możliwości. Projekt decyzji należy jedynie uzgodnić z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej w odniesieniu do tych obszarów.

Jak z tego wynika, o ile inne dokumenty planistyczne, mające rangę aktów prawa miejscowego (mogą to być nie tylko MPZP, ale także uchwały o ochronie obiektów przyrodniczych, czy o ochronie krajobrazu i tym podobne), nie zakazują zabudowy – na terenach zalewowych można realizować inwestycje budowlane.

Czy na terenach zalewowych warto się budować?

Jak wspomnieliśmy wcześniej, mapy ryzyka powodziowego informują o potencjalnych negatywnych skutkach dla środowiska, dziedzictwa kulturowego, gospodarki, a także życia i zdrowia ludzi oraz o wartości potencjalnych strat powodziowych. Wyróżnione są wartości strat poniżej 1 zł na metr kwadratowy, a także powyżej 600 zł na metr kw. oraz wartości pośrednie. Wartości te obliczone są między innymi na podstawie zagospodarowania danego terenu, można sobie zatem wyobrazić, że inwestując w terenie niezabudowanym, gdzie ten wskaźnik jest obecnie niski, ponosimy jednak ryzyko bardzo konkretnych strat materialnych. Nie mówiąc o ryzyku dla zdrowia i życia ludzi, które są bezcenne.

Przeczytaj również: Co sprawdzić przed kupnem działki?