Strefy ochrony uzdrowiskowej a inwestycja budowlana

Uzdrowisko i obszar ochrony uzdrowiskowej. Warunki i procedura uzyskania statusu

W Polsce znajduje się 47 uzdrowisk. To zaledwie garstka z wszystkich miejscowości w naszym kraju. Jak się zapewne domyślasz, aby uzyskać taki tytuł, obszar musi spełnić określone wymagania:

1. posiadać złoża naturalnych surowców leczniczych oraz potwierdzone właściwości lecznicze klimatu,
2. spełniać warunki dotyczące ochrony środowiska określone w przepisach,
3. mieć odpowiednią infrastrukturę techniczną w postaci systemów gospodarki wodno-ściekowej, energetycznej, transportu publicznego oraz zarządzania odpadami,
4. dysponować zakładami i urządzeniami lecznictwa uzdrowiskowego gotowymi do prowadzenia leczenia (jeśli opisywany teren spełnia trzy pierwsze kryteria, to można podjąć starania o nadanie mu statusu obszaru ochrony uzdrowiskowej).

Procedura uzyskania statusu uzdrowiska lub obszaru ochrony uzdrowiskowej rozpoczyna się od zgłoszenia dokonywanego przez urząd gminy, który potwierdza lecznicze właściwości surowców i klimatu. Następnie opracowuje operat uzdrowiskowy – dokument ten jest uzgadniany z komisją uzdrowiskową rady gminy i musi uzyskać podpis prezydenta, burmistrza lub wójta. Dopiero wtedy trafia do ministra zdrowia. Jeśli jego decyzja jest pozytywna, gmina musi regularnie (minimum raz na 10 lat) aktualizować operat uzdrowiskowy. Jest to warunek utrzymania nadanego statusu. Dodatkowo, w ciągu dwóch lat od otrzymania decyzji, konieczne jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla strefy „A” ochrony uzdrowiskowej.

Czym są strefy ochrony uzdrowiskowej i jakie są ich funkcje?

Są to obszary znajdujące się pod szczególną ochroną ze względu na swoje walory zdrowotne i uzdrowiskowe. Najczęściej powstają wokół obszarów termalnych, o korzystnym mikroklimacie oraz ze źródłami wód mineralnych.

Głównym celem ich utworzenia jest zachowanie naturalnych warunków sprzyjających leczeniu, rekreacji oraz wypoczynkowi (co, rzecz jasna, wiąże się z rozwojem turystyki w takich lokalizacjach). Strefy ochrony uzdrowiskowej służą kontroli zagospodarowania terenu. Chodzi o nadzór nad planowaniem przestrzennym i zabudową w celu zachowania charakteru uzdrowiska oraz zapobiegania negatywnym skutkom urbanizacji. W kontekście zdrowotnym mówimy natomiast o zapewnieniu odpowiednich norm higieny, czystości i bezpieczeństwa w związku z ochroną zdrowia kuracjuszy oraz mieszkańców.

Trzy rodzaje stref ochrony uzdrowiskowej

Na obszarach uzdrowiskowych lub objętych ochroną uzdrowiskową wydzielane są trzy kategorie stref ochrony. Każda z nich ma swoje specyficzne wymagania i zakazy co do rodzaju inwestycji budowlanych. Przed zakupem działki warto sprawdzić, czy nie znajduje się ona w takiej strefie, szczególnie jeśli planujesz prowadzić tam działalność przemysłową lub inną, która może mieć wpływ na środowisko.

1. Strefa „A”. Najbardziej rygorystyczny obszar – przynajmniej 65% terenu musi być zarezerwowane na zieleń. Znajdują się tu zakłady lecznictwa uzdrowiskowego oraz infrastruktura wspierająca proces leczenia i rekreacji (pensjonaty, restauracje, kawiarnie).
2. Strefa „B”, czyli tereny przyległe do strefy „A”. Minimum 50% obszaru musi być wykorzystane do celów biologicznie czynnych. Mogą być tu zlokalizowane obiekty usługowe, turystyczne (w tym hotele) oraz budynki mieszkalne.
3. Strefa „C”. Jest to otoczenie strefy „B”. Przynajmniej 45% obszaru musi pozostać biologicznie czynne. Jej celem jest zachowanie walorów krajobrazowych, klimatycznych oraz ochrona zasobów naturalnych, takich jak złoża surowców leczniczych.

Przeczytaj również: Działka na obszarze objętym formą ochroną przyrody

Jakie ograniczenia obowiązują w strefach uzdrowiskowych?

W obrębie strefy „A” nie wolno budować m.in.:

• domów jednorodzinnych ani bloków mieszkalnych,
• zakładów przemysłowych,
• garaży wolnostojących,
• sklepów lub innych obiektów handlowych o powierzchni użytkowania większej niż 400 metrów kwadratowych,
• stacji paliw bądź miejsc dystrybucji produktów naftowych,
• oraz anten telefonii komórkowej, anten radiowych i telewizyjnych, a także innych urządzeń emitujących fale elektromagnetyczne (wyjątki dotyczą urządzeń służących do komunikacji służb bezpieczeństwa publicznego i ratownictwa).

Co więcej, obowiązują tu ograniczenia dotyczące organizowania imprez masowych, zakładania pól biwakowych i campingowych, budowy domków turystycznych oraz prowadzenia targowisk. Niemniej, punkty sprzedaży pamiątek czy produktów regionalnych mogą funkcjonować, o ile ich lokalizacja i forma zostaną wyraźnie określone przez władze lokalne.

Z kolei w strefie „B” zabrania się budowy m.in.:

• stacji paliw w odległości bliższej niż 500 metrów od granicy strefy A ochrony uzdrowiskowej,
• urządzeń emitujących fale elektromagnetyczne, które mogą znacząco wpływać na środowisko,
• parkingów naziemnych liczących więcej niż 50 miejsc postojowych (ten warunek nie dotyczy parkingów podziemnych i wielopoziomowych).

Została nam jeszcze strefa „C”. Na tym terenie zakazy obejmują m.in.:

• budowę zakładów przemysłowych,
• realizację robót melioracyjnych lub innych działań mogących negatywnie wpływać na istniejące warunki wodne,
• działania, które mogą szkodzić układowi urbanistycznemu, fizjografii uzdrowiska lub leczniczym właściwościom klimatu.

Co to oznacza dla inwestora?

Dalsze czynności zależą od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy plan istnieje, możesz starać się o pozwolenie na budowę. Jeśli go nie ma, konieczne jest wystąpienie o wydanie warunków zabudowy. Decyduje o tym wójt, burmistrz lub prezydent miasta, pod warunkiem spełnienia wszystkich warunków określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pamiętaj jednak, że w najbardziej rygorystycznej strefie „A” można budować tylko wtedy, gdy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Bez tego ani rusz.

Przeczytaj również: Co sprawdzić przed kupnem działki?