Działka w rejonie osuwisk, ruchów masowych lub szkód górniczych

Czym są osuwiska i gdzie występują?

Osuwiska powstają na skutek obciążenia gruntu różnymi czynnikami. Mogą to być przyczyny naturalne, jak intensywne opady deszczu albo działalność człowieka poprzez podcinanie stoków pod drogi czy obciążanie ich budynkami. Wskutek naruszenia stabilności i działania siły grawitacji, masy ziemne przemieszczają się wzdłuż powierzchni poślizgu, a z uwagi na wielkość tych mas, prowadzą do poważnych katastrof i ogromnych strat. Stanowią zagrożenie przede wszystkim dla ludności, ale także dla upraw, zabudowań, infrastruktury drogowej i przemysłowej.

W Polsce najbardziej zagrożony osuwiskami jest rejon Karpat. Występuje tutaj ponad 90% wszystkich osuwisk powstających na terenie kraju. Przyczynia się do tego typ rzeźby terenu, budowa geologiczna oraz kąt nachylenia stoków. Jest to przy tym bardzo gęsto zaludniony teren Polski. Osuwiska występują także w strefie brzegowej Bałtyku oraz na stokach dolin rzek nizinnych. Dodatkowym zagrożeniem związanym z przemieszczaniem dużych mas ziemnych są szkody górnicze, powiązane zarówno z powierzchniową, jak i podziemną eksploatacją złóż.

Działka na obszarach zagrożonych osuwiskami

Państwowy Instytut Geologiczny prowadzi bazę danych o obszarach osuwiskowych (SOPO). Pozwala ona na uszczegółowienie informacji o tym zagrożeniu, jeśli jesteśmy zainteresowani kupnem działki w rejonie górzystym – praktycznie cała południowa Polska – albo położonym w pobliżu dolin największych polskich rzek. Szczególnie warto się tym tematem zainteresować poszukując terenu pod inwestycję w rejonie Sandomierza, Włocławka, Płocka, Dobrzynia i Wyszogrodu, ale i w pozostałych rejonach kraju warto chociaż sprawdzić sytuację. Szacuje się, że w samym rejonie Karpat istnieje ponad 50 000 mniej lub bardziej aktywnych osuwisk.

Jak osuwiska wpływają na możliwość zabudowy działki?

Występowanie zagrożenia osuwiskami, a zwłaszcza istnienie osuwiska na terenie nieruchomości oznacza skomplikowane warunki gruntowe. Wiąże się to z zaliczeniem inwestycji do trzeciej kategorii geotechnicznej, dla której konieczne jest wykonanie badań w ramach dokumentacji geologiczno-inżynierskiej. Warto wiedzieć, że dla planowania inwestycji istotny jest podział osuwisk na:

• aktywne – czyli takie, które są w ruchu;
• okresowo aktywne – gdzie zaobserwowano aktywność w ciągu ostatnich 50 lat;
• nieaktywne – takie, gdzie ostatnia aktywność wystąpiła ponad 50 lat temu.

W prawie polskim nie ma ustawowego zakazu budowy na osuwiskach, dlatego każdy inwestor powinien być świadom potencjalnych konsekwencji posadowienia budynku na takim terenie. Nawet osuwiska nieaktywne mogą się bowiem uaktywnić choćby pod wpływem obciążenia budynkiem.

To, że nie ma ustawowego zakazu zabudowy nie oznacza, że tereny wyłączone z zabudowy nie istnieją. Uprawnienia do wydania takiego zakazu mają bowiem rady gmin, w drodze odpowiedniej uchwały. Co więcej, zgodnie z wyrokami Naczelnego Sądu Administracyjnego, rada gminy może objąć takim zakazem dowolny teren, nie kierując się przy tym granicami nieruchomości. Działka może zatem znaleźć się w całości lub jedynie w części na terenie, na którym występuje zagrożenie osuwiskowe. Zakazy takie mogą się także pojawić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Aby postawić budynek na terenie zagrożonym przemieszczaniem mas ziemnych obowiązkowe jest wykonanie wspomnianej powyżej dokumentacji geologiczno-inżynierskiej i opracowanie na jej podstawie projektu budowlanego, który weźmie pod uwagę odpowiedni rozkład obciążeń. W trakcie realizacji inwestycji można też stosować nowoczesne rozwiązania techniczne, które pozwolą na wzmocnienie podłoża, oraz skarp i fragmentów stoku znajdujących się powyżej planowanego budynku.

Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy działka nie leży na terenie zalewowym?

Czym są szkody górnicze i jak wpływają na możliwość zabudowy działki?

Specyficzną przyczyną przemieszczania się mas ziemnych są szkody górnicze. Na skutek wydobycia złóż z głębi ziemi, w górotworze powstają pustki poeksploatacyjne. Po zakończeniu eksploatacji są one często wypełniane rumowiskami skalnymi, jednak nawet takie zabezpieczenie może być niewystarczające. Dodatkowo do zapadnięcia się tuneli eksploatacyjnych dochodzi przecież także w trakcie aktywnego wydobycia. Nacisk położonych powyżej skał powoduje przemieszczanie się w dół kolejnych warstw skalnych. W zależności od rodzaju skał oraz od tego, jak głęboko znajdowały się puste korytarze, na powierzchni ziemi można zaobserwować bardziej lub mniej wyraźne efekty przeobrażeń zachodzących w głębi górotworu. Możemy się spotkać z dwoma rodzajami tych zmian:

• przeobrażenia ciągłe to takie, gdzie grunt mimo przemieszczenia zachowuje spoistość;
• przeobrażenia nieciągłe powodują powstanie na powierzchni gruntu pęknięć i rozpadlin.

Niezależnie od stanu gruntu, wystąpienie ruchów górotworu pod budynkami lub w ich bliskim sąsiedztwie prowadzi do ich uszkodzenia w mniejszym lub większym stopniu. Są one rezultatem zarówno osiadania gruntu pod budynkiem, a co za tym idzie osiadania całości lub części obiektu, jak i towarzyszących przemieszczeniom wstrząsów. Dojść może do pęknięć ścian, fundamentów, uszkodzenia elementów konstrukcyjnych, a także instalacji. Ten problem dotyczy zresztą nie tylko budynków, ale także sieci infrastruktury technicznej, a nawet upraw rolnych, czy infrastruktury drogowej. Często powoduje też obniżenie zwierciadła wód gruntowych.

Przeczytaj: Co sprawdzić przed kupnem działki?