Sprawdzenie stanu prawnego działki

Co oznacza “stan prawny nieruchomości”?

Sprawdzenie przynajmniej niektórych dokumentów, zawierających się pod ogólnym określeniem “stan prawny nieruchomości”, należy do obowiązków notariusza. Jednak dokonuje on tego sprawdzenia bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego, a wtedy może już być za późno, by wycofać się z transakcji. Co zatem sprawdza notariusz?

• zawartość księgi wieczystej nieruchomości;
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo zaświadczenie z gminy o braku planu miejscowego;
• zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu z podatkami.

W przypadku nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne lub usługowe, albo działek zabudowanych, konieczne jest dostarczenie dodatkowych dokumentów potwierdzających stan prawny samego lokalu.

To absolutne podstawy, w które przyszły nabywca musi mieć wgląd w dniu zawarcia transakcji -osobiście, lub za pośrednictwem notariusza. Dane powinny być tak aktualne, jak to tylko możliwe - na przykład wglądu w księgę wieczystą notariusz dokonuje zwykle w dzień poprzedzający zawarcie transakcji. Na własną rękę można jednak sprawdzić przynajmniej część powyższych informacji, jeszcze zanim złożymy sprzedającemu wiążącą ofertę.

Przeczytaj: Co sprawdzić przed kupnem działki?

Księga wieczysta działki

Aby uzyskać numer księgi wieczystej nieruchomości, konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku we właściwym urzędzie gminy i wykazanie swojego interesu prawnego w uzyskaniu tej informacji. Oczywiście o ten numer można także zapytać sprzedającego, jeśli jesteśmy już na tyle zainteresowani jego ofertą, że prowadzimy negocjacje. Znając numer księgi, możemy w wyszukiwarce na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl/) odszukać ją i poznać jej pełną lub aktualną treść. Można za pośrednictwem tej strony złożyć też elektroniczny wniosek o odpis księgi lub wyciąg z niej.

Księga wieczysta ma formę tabeli i zawiera najważniejsze informacje o działce, lub innej nieruchomości. Za pośrednictwem portalu Ministerstwa możemy poznać dane zawarte w księdze wieczystej, ale już nie akty prawa, które stanowią podstawę wpisu – do tych ma dostęp notariusz, przed podpisaniem aktu notarialnego kupna-sprzedaży nieruchomości, w siedzibie sądu wieczystoksięgowego. To, co jest dostępne za pośrednictwem strony internetowej, to między innymi dane obecnych właścicieli, informacja o położeniu nieruchomości, w tym numer działki oraz jej wielkość, a także informacje o obciążeniu nieruchomości prawami i roszczeniami na rzecz osób trzecich lub ograniczeniami w użytkowaniu oraz długami hipotecznymi.

Jak czytać zapisy w księdze wieczystej nieruchomości?

Księga wieczysta składa się z czterech działów:

• Dział I KW – zawiera informacje, które służą do identyfikacji nieruchomości - jej położenie, numer działki, adres, a także rodzaj i przeznaczenie działki i jej powierzchnia.
• Dział II KW – zawiera dane właściciela nieruchomości lub osób bądź instytucji, które mają do niej prawo użytkowania wieczystego.
• Dział III KW – zawiera wpisy dotyczące obciążeń i ograniczeń na nieruchomości, wynikających ze służebności przechodu, przejazdu, przesyłu i tym podobnych. Tutaj wpisane są także egzekucje komornicze z nieruchomości oraz inne prawa i roszczenia, np. prawo pierwokupu, dożywocia, dzierżawy, najmu i tym podobne.
• Dział IV KW – przeznaczony jest na wpisy związane z hipoteką. Tu podane są informacje dotyczące wierzycieli hipotecznych, kwoty i waluty w jakiej ustanowiona została hipoteka, może być również podany termin spłaty wierzytelności.

Jeśli na działce znajduje się budynek, może on być ujawniony w tej samej księdze wieczystej albo objęty odrębną księgą. W przypadku budynku wielolokalowego, każdy z lokali powinien być objęty odrębną księgą. Informacja o numerach ksiąg wieczystych lokali znajduje się w Dziale I księgi wieczystej nieruchomości gruntowej. Podobnie numer księgi nieruchomości gruntowej znajduje się w Dziale I księgi wieczystej wyodrębnionego lokalu.

Bardzo ważnym elementem księgi wieczystej są Działy III i IV, ponieważ zawarte w nich zapisy mogą wpływać na faktyczną wartość nieruchomości. Jeśli jakaś część działki, na przykład “pas szerokości 3 m wzdłuż wschodniej granicy działki” obciążony jest “służebnością na rzecz każdoczesnego właściciela” działki znajdującej się dalej od drogi publicznej, oznacza to, że ten pas gruntu jest nie do wykorzystania przez właściciela gruntu, gdyż służy on zapewnieniu dostępu do drogi publicznej właścicielom innej nieruchomości.

Obciążenie prawem dożywocia, oznacza, że na nowego właściciela nieruchomości przejdzie obowiązek zapewnienia utrzymania osobom, na rzecz których prawo to zostało ustanowione. Z kolei wpisy dotyczące obciążenia hipoteką informują o tym jakie kwoty muszą zostać zapłacone wierzycielom, aby nieruchomość została zwolniona z tego obciążenia. Jeśli w Działach III i IV księgi wieczystej nieruchomości widnieją jakiekolwiek wpisy, warto je wyjaśnić z notariuszem, zanim podejmiemy decyzję o zakupie działki.

Wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów oraz z planów miejscowych

Zapisy w ewidencji gruntów decydują o ogólnym przeznaczeniu działki, to jest, czy jest to działka rolna, leśna, czy możliwa do zabudowy. O bardziej szczegółowym wykorzystaniu terenu decydują zapisy planu miejscowego. Te zagadnienia są na tyle obszerne, że poświęciliśmy im uwagę w odrębnych artykułach: “Jak sprawdzić działkę w ewidencji gruntów?” oraz “Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki […]” Tutaj chcemy zaznaczyć tylko, że upewnienie się, że kupujemy to, co jest oferowane, jest czynnością niezbędną, aby uniknąć późniejszych problemów. Na przykład, jeśli część działki w planie miejscowym przeznaczona jest pod drogę, oznacza to, że na tym fragmencie nie będziemy mogli niczego zbudować.

Jeśli dla terenu, na jakim znajduje się działka, na razie nie ma planu miejscowego, nie oznacza to, że możemy na ten fakt machnąć ręką. Brak planu miejscowego oznacza bowiem tylko tyle, że w tym momencie nie wiemy, co można na działce postawić. Warto w tej sytuacji wystąpić o warunki zabudowy albo zwrócić się do sprzedającego o wystąpienie o nie dla inwestycji, jaką my zamierzamy zrealizować (właściciel nie musi wnosić opłaty skarbowej za wydanie “wu-zetki”, która wynosi, bagatela, 598 zł). W umowie przedwstępnej warto też zawrzeć zapis o polubownym jej rozwiązaniu w przypadku, gdy w określonym terminie takiej decyzji nie uda się uzyskać.