Jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) jest to akt prawny uchwalany przez radę gminy lub miasta. Określa on precyzyjnie sposób zagospodarowania i zabudowania terenu dla danego obszaru. To właśnie w takim miejscowym planie znajdziesz więc niezwykle ważne informacje na temat wybranej przez siebie działki i otaczających ją terenów. Dowiesz się z niego bowiem między innymi:

• co konkretnie możesz wybudować na swojej działce – np. czy może być to tylko budynek wolnostojący, czy może także bliźniak, a także jaka może być maksymalna wysokość budynku, kąt nachylenia dachu, a nawet kolor elewacji;
• jakie inwestycje mogą być realizowane w przyszłości na danym terenie – np. czy w okolicy Twojej działki mogą powstać osiedla mieszkaniowe, zakłady przemysłowe, obiekty handlowe, wysypisko śmieci itp.

Zasady sporządzania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego reguluje Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Punktem wyjścia do jego tworzenia było dotychczas opracowywane również przez gminy tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Do 31 grudnia 2025 r. każda gmina w Polsce powinna jednak opracować plan ogólny. Od 1 stycznia 2026 r. zastąpi on studium i będzie podstawą tworzenia właśnie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ).

Jakie znaczenie ma Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ma charakter aktu prawnego, a więc zawarte w nim postanowienia są wiążące. Innymi słowy, jeśli kupisz działkę na terenie objętym takim planem, będziesz mógł ją zagospodarować wyłącznie w sposób określony w MPZP. Nie możesz tutaj liczyć na żadne wyjątki – pozwolenie na budowę otrzymasz tylko wtedy, gdy inwestycja będzie zgodna z planem miejscowym.

Właśnie z tego względu miejscowy plan warto sprawdzić jeszcze przed zakupem działki. Jest to natomiast dość łatwe, ponieważ każda gmina powinna go udostępniać w wersji cyfrowej. Taki Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla terenu, na którym znajduje się wybrana przez Ciebie działka, znajdziesz też w Raporcie o Działce, wygenerowanym na stronie Dzialki360.pl. Będzie się on składał z części graficznej i tekstowej. Część graficzna jest po prostu mapą obszaru, którego dotyczy plan i na której informacje o sposobie zagospodarowania terenu przedstawione są za pomocą różnych symboli. W części tekstowej znajdziesz natomiast wyjaśnienie zastosowanych symboli w MPZP oraz szczegółowe informacje na temat przeznaczenia i zabudowy danego obszaru.

Czy można zmienić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Zgodnie z przepisami uchwalone po 1 stycznia 1995 r. miejscowe plany mogą obowiązywać bezterminowo. To oznacza, że na terenie wielu gmin takie dokumenty mogą mieć już nawet 20-30 lat i niekoniecznie odpowiadać na współczesne potrzeby mieszkańców. Zdarza się również, że pierwotnie uchwalony plan miejscowy jest zmieniany potem przez gminę w drodze kolejnych uchwał na niekorzyść inwestorów. Właśnie z tego względu ustawodawca przewidział możliwość zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego także na wniosek samych mieszkańców.

Sam sposób zmiany miejscowego planu określa Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z jej zapisami może ona nastąpić w takim samym trybie, w jakim taki miejscowy plan został uchwalony. O tym zatem, czy wnioskowana zmiana w MPZP zostanie wdrożona, musi zadecydować rada gminy w drodze specjalnej uchwały.

Kto może wnioskować o zmianę miejscowego planu?

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje tzw. partycypację społeczną w procesie kształtowania polityki przestrzennej. Wpływ na nią mogą mieć więc nie tylko władze miasta lub gminy, ale również inni „interesariusze” – np. mieszkańcy gminy, przedsiębiorcy prowadzący na jej terenie działalność gospodarczą, a nawet inwestorzy dopiero planujący nowe przedsięwzięcia.

Wniosek o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego może zatem tak naprawdę złożyć każdy, czyli:

• osoba fizyczna,
• osoba prawna,
• jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną,
• jednostka samorządu terytorialnego i ich jednostka organizacyjna,
• organ władzy publicznej,
• jednostka pomocnicza gminy oraz organ doradczy i konsultacyjny gminy.

Co ważne, wnioskodawcą może być także osoba, która nie zamieszkuje w danej gminie i nie posiada praw do nieruchomości na terenie objętym planem.

W jakich sytuacjach można złożyć wniosek o zmianę MPZP?

Wniosek o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego można złożyć z różnych powodów. Możesz to zatem zrobić na przykład w następujących sytuacjach:

• gdy ze względu na plany inwestycyjne chcesz zmienić przeznaczenie terenu – np. z usługowego na mieszkaniowo-usługowy;
• chcesz zwiększyć wartość swojej nieruchomości – np. poprzez zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany;
• chcesz wybudować na swojej działce coś innego niż przewiduje to plan miejscowy np. nie dom jednorodzinny, lecz bliźniak lub dom wielorodzinny;
• chcesz zmienić parametry zabudowy – np. podwyższyć dopuszczalną wysokość budynku lub liczbę jego kondygnacji.

Co ważne, aby wnioskowana zmiana w MPZP mogła być uwzględniona, musi być zgodna z obowiązującym na danym terenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub planem ogólnym. Powinna być też solidnie uzasadniona, a w razie potrzeby, poparta także różnymi opiniami ekspertów.

Przeczytaj: Plan ogólny gminy - najważniejsze informacje

Jak złożyć wniosek o zmianę Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Wniosek o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego musisz złożyć na specjalnym formularzu. Chodzi tutaj o „Pismo dotyczące aktu planowania przestrzennego”, którego wzór określa Rozporządzenie z dnia 13 listopada 2023 r. Formularz takiego pisma większość gmin udostępnia na swoich stronach internetowych. Znajdziesz go również na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii w dziale „Planowanie Przestrzenne”.

W piśmie dotyczącym aktu planowania przestrzennego należy wpisać między innymi następujące informacje:

• nazwę organu, do którego składane jest pismo – może być to wójt, burmistrz lub prezydent miasta, albo rada gminy;
• rodzaj pisma – należy tutaj zaznaczyć opcję „wniosek o zmianę aktu”;
• rodzaj aktu planowania przestrzennego – w tym przypadku powinien być to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
• dane składającego pismo i opcjonalnie dane pełnomocnika;
• opcjonalnie dane działek, których dotyczy zmiana planu miejscowego;
• opis proponowanych zmian w planie miejscowym;
• listę załączników;
• datę i podpis wnioskodawcy.

Wypełniony formularz wniosku możesz zanieść osobiście do urzędu lub wysłać go listem na jego adres korespondencyjny. Możesz też go przesłać elektronicznie, za pośrednictwem rządowego portalu e-Budownictwo.

Kiedy wniosek o zmianę miejscowego planu będzie rozpatrzony?

Każdy wniosek o zmianę miejscowego planu trafia do rejestru wniosków prowadzonego przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Niestety jest on traktowany jedynie jako propozycja i nie wszczyna automatycznie postępowania administracyjnego. Przepisy nie przewidują zatem też żadnych terminów na rozpatrzenie wniosku o zmianę MPZP. Na odpowiedź możesz więc czekać nawet kilka miesięcy lub w ogóle się jej nie doczekać. Co więcej, jeśli odpowiedź urzędu będzie negatywna, nie przysługuje Ci żadne odwołanie od takiej decyzji.

Jak wygląda procedura zmiany miejscowego planu?

Jeśli wniosek o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego zostanie rozpatrzony pozytywnie, rozpoczyna się cały proces dokonania takiej zmiany. W dużym skrócie przebiega on w następujący sposób:

1. Rada gminy podejmuje uchwałę o wszczęciu procedury zmiany planu miejscowego.
2. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta zleca przygotowanie analizy zasadności zmiany oraz sporządzenie projektu nowego planu.
3. Ogłaszane są konsultacje, podczas których mieszkańcy mogą zgłaszać swoje uwagi i opinie do proponowanych zmian.
4. Projekt zmiany jest następnie uzgadniany z różnymi organami m.in. wojewodą oraz regionalnym dyrektorem ochrony środowiska.
5. Na podstawie zebranych uwag i uzgodnień wprowadzane są zmiany do projektu zmiany MPZP.
6. Rada gminy zatwierdza zmianę planu miejscowego i podejmuje w tej sprawie stosowną uchwałę.

Jak długo trwa proces zmiany MPZP?

Zmiana miejscowego planu jest kosztownym, skomplikowanym i niestety także długotrwałym procesem. Przede wszystkim dość długo trwa samo rozpatrywanie wniosków, ponieważ gminy najpierw zbierają ich odpowiednią liczbę, a potem rozpatrują je wszystkie zbiorczo. Dużo czasu, bo od kilku tygodni do kilku miesięcy, zajmują również wstępne analizy projektu zmian i przygotowanie dokumentacji, a potem także konsultacje społeczne oraz uzgodnienia z różnymi urzędami.

Proces zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w bardzo optymistycznym scenariuszu może zatem trwać kilka miesięcy, ale w praktyce najczęściej trwa kilka lat.

Ile kosztuje zmiana Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?

Koszt dokonania zmiany miejscowego planu ponosi w całości gmina lub miasto. Za złożenie wniosku o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego też nie zapłacisz nic. Możesz jedynie ponieść koszt opłaty skarbowej w wysokości 17 zł, jeśli taki wniosek złoży za Ciebie niespokrewniony z Tobą pełnomocnik, czyli np. prawnik.

Co ważne jednak, jeśli w wyniku zmiany MPZP wzrośnie wartość Twojej nieruchomości, możesz być obciążony dodatkową opłatą – tzw. rentą planistyczną. Opłata ta nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i powinna być ustalona w planie miejscowym. Gmina ma prawo ją od Ciebie pobrać też tylko wtedy, jeśli dokonasz sprzedaży swojej nieruchomości w okresie do 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego.

W jaki jeszcze sposób można wpłynąć na MPZP?

Warto wiedzieć, że na treść Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego możesz wpłynąć także na etapie jego tworzenia. Jeśli bowiem gmina ogłosi projekt takiego planu, powinien on być dostępny do wglądu przez co najmniej 21 dni. Przez cały ten okres i potem jeszcze przez kolejne 14 dni masz prawo zgłosić swoje uwagi do projektu MPZP – osobiście w urzędzie, korespondencyjnie lub drogą elektroniczną. Twoje uwagi wraz z informacją o ich rozpatrzeniu powinny być potem także upublicznione.

Dodatkowo przysługuje Ci także prawo do zaskarżenia już uchwalonego planu miejscowego. Z opcji tej możesz skorzystać w każdym momencie, jeśli tylko uznasz, że zapisy MPZP naruszają Twoje interesy prawne np. poprzez nieuzasadnione ograniczenie możliwości zabudowy nieruchomości. W takim przypadku możesz złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który po przyznaniu Ci racji może unieważnić miejscowy plan w części lub całości.