Jak sprawdzić, czy działka jest uzbrojona?

Co to znaczy, że "działka jest uzbrojona"?

W ustawie z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne znajdziemy definicję sformułowania „sieci uzbrojenia terenu”. Są to wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne i inne, z wyłączeniem urządzeń melioracji szczegółowych, a także podziemne budowle, które w rozumieniu przepisów o statystyce publicznej nie są budynkami.

Definicja „uzbrojenia terenu” zawarta jest też w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która stanowi, że przez uzbrojenie terenu należy rozumieć drogi, obiekty budowlane, oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne.

Uzbrojenie działki to nic innego jak zapewnienie jej dostępu do opisanych powyżej sieci uzbrojenia terenu. Ponieważ nie ma ustawowej definicji uzbrojenia działki, a jedynie definicja uzbrojenia terenu, w praktyce możemy się spotkać z dwoma interpretacjami:

• działka uzbrojona to taka, która przylega do drogi (lub innego terenu), w której poprowadzone są ogólnodostępne sieci uzbrojenia terenu;
• działka uzbrojona to taka, która jest podpięta do sieci uzbrojenia terenu, czyli posiada przyłącza.

Ta druga sytuacja jest korzystniejsza dla potencjalnego nabywcy działki, a zarazem jasna i oczywista. Tu nie ma wątpliwości, jakie sieci są dla niego dostępne. Daje też oszczędność czasu i środków finansowych, który w przeciwnym czasie musiałby poświęcić na uzyskanie odpowiednich zgód i zezwoleń oraz wykonanie robót budowlanych. Więcej szczegółów na ten temat w dalszej części artykułu.

Jak sprawdzić dostęp do sieci, gdy na działce nie ma przyłączy?

Coraz rzadziej spotyka się naziemne lub nadziemne sieci energetyczne niskiego napięcia, czy telekomunikacyjne, a sieci wodociągowe, kanalizacyjne i gazowe z reguły znajdują się pod ziemią. Aby zweryfikować ich obecność w terenie konieczny jest zatem dostęp do map. Informacja o sieciach uzbrojenia terenu musi się obowiązkowo znaleźć na mapie zasadniczej danego terenu. Taką mapę, w postaci papierowej lub cyfrowej, można uzyskać we właściwym terenowo Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.

Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu

Do obowiązków starosty powiatowego należy prowadzenie dla obszaru powiatu geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, w skrócie nazywanej „powiatową bazą GESUT”. Jest to baza danych prowadzona w systemie teleinformatycznym. Obejmuje dane przestrzenne dotyczące istniejących i projektowanych sieci uzbrojenia terenu oraz ich metadane. Musi być prowadzona w sposób umożliwiający gromadzenie informacji o sieciach uzbrojenia terenu, ich aktualizację i udostępnianie. Powinna też być prowadzona w sposób jednolity dla obszaru całego kraju.

Ponieważ obowiązek ten spoczywa na starostach powiatowych, mamy obecnie 380 jednostek samorządu lokalnego odpowiedzialnych za prawidłowe funkcjonowanie bazy GESUT. Główny Urząd Geodezji i Kartografii dąży do integracji baz danych z powiatów i zapewnienia powszechnego dostępu do nich za pośrednictwem ogólnopolskiego geoportalu. Raport o dostępności sieci uzbrojenia terenu można też wygenerować na stronie Dzialki360.pl. W dedykowanej temu zagadnieniu sekcji prezentowane są informacje o rodzaju mediów dostępnych dla wskazanego obszaru, takich jak sieć energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, grzewcza, gazowa itp. Wyszukaj działkę na mapie, aby sprawdzić jej uzbrojenie.

Dostępność informacji o uzbrojeniu terenu ma ogromne znaczenie dla procesu inwestycyjnego, począwszy od wyceny nieruchomości, przez przygotowanie orientacyjnego kosztorysu inwestycji jeszcze przed zakupem działki, aż po projektowanie, właściwy kosztorys, uzgodnienia i realizację inwestycji.

Zapewnienie dostępu do sieci uzbrojenia terenu

Jeśli zatem znaleźliśmy już interesującą nas działkę i zweryfikowaliśmy, że w terenie przebiegają sieci uzbrojenia terenu, czy możemy być spokojni o dostęp do mediów? Nie do końca. Jeśli działka znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje plan miejscowy, warto zapytać, czy właściciel dysponuje wydaną dla niej decyzją o warunkach zabudowy. Podczas postępowania prowadzącego do wydania takiej decyzji organ sprawdza bowiem między innymi obsługę w zakresie infrastruktury technicznej.

Uwaga, decyzja powinna być wydana nie więcej niż pięć lat temu. W chwili pisania tego artykułu decyzje WZ są jeszcze bezterminowe, ale procedowana zmiana Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma skrócić ich ważność właśnie do pięciu lat. Nie jest jeszcze do końca jasne, czy to skrócenie będzie dotyczyć WZ-tek wydawanych po wprowadzeniu nowelizacji, czy wszystkich wydanych od 2004 roku.

Jeśli dla działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, nawet jeśli leży ona w obszarze objętym planem miejscowym, najlepszą gwarancją dostępu do sieci jest zapewnienie wydane przez właściwego ich gestora w danym terenie. Taki dokument można uzyskać w zakładach wodociągowych, energetycznych, gazowniczych i innych, odpowiednich dla danej sieci. Zwykle na zapewnienie dostępu do mediów oczekuje się od tygodnia do trzech tygodni, a dokument jest ważny dwa lata.

Jakie media są niezbędne dla realizacji inwestycji?

Jak wspomnieliśmy na początku artykułu, aby wybudować dom mieszkalny, albo obiekt usługowy, czy produkcyjny, musimy posiadać dostęp do energii elektrycznej, wody, ogrzewania, a często także gazu, telefonu i Internetu (zob.: Czy warto sprawdzić dostęp działki do światłowodu?). Konieczna jest też możliwość odprowadzenia nieczystości. Potrzebny jest też, oczywiście, dostęp do drogi publicznej, ale o tym mówi inny nasz artykuł. Czy wszystkie te media muszą być dostarczone do działki przez ogólnodostępne sieci uzbrojenia terenu?

Niekoniecznie. W polskich realiach nie do wszystkich terenów zurbanizowanych, nawet na obszarze miast, doprowadzony jest wodociąg, a jeszcze częściej zdarza się, że nie ma kanalizacji. Mimo wszystko jednak domy, a nawet większe inwestycje, powstają. Powszechną praktyką jest zapewnienie dostępu do wody pitnej i użytkowej ze studni kopanej lub głębinowej zlokalizowanej na terenie inwestycji. Podobnie, odprowadzenie ścieków może się odbywać do szczelnego zbiornika na nieczystości, albo do przydomowej oczyszczalni ścieków – również usytuowanych na terenie inwestycji. Warto jednak pamiętać, że w niektórych miejscowościach prawo lokalne zabrania budowy przydomowych oczyszczalni. Ma to miejsce w szczególności na obszarach położonych w pobliżu stref ochronnych ujęć wody pitnej lub ponad lokalnymi zbiornikami wód podziemnych.

W przypadku sieci elektroenergetycznej, na razie nie jest możliwe dopuszczenie do realizacji inwestycji na terenie, który nie ma do niej dostępu. Przydomowe elektrownie wiatrowe nie zapewniają bowiem stałych dostaw prądu.

Dostęp działki do sieci gazowej nie zawsze jest konieczny dla realizacji inwestycji, ponieważ gospodarstwa domowe, czy inwestycje usługowo produkcyjne mogą funkcjonować bez zaopatrzenia w to medium. Podobnie jest z dostępem do sieci teleinformatycznej, czy grzewczej. Te media także można zapewnić we własnym zakresie. Oczywiście, jeśli działka ma do nich dostęp, podnosi to jej potencjał inwestycyjny, a zarazem wartość, zatem pozyskanie informacji o tym, czy te media są do działki doprowadzone, pozwala inwestorowi na bardziej precyzyjne planowanie zarówno kosztów inwestycji, jak i późniejszych z niej przychodów.

Przeczytaj również: Co sprawdzić przed kupnem działki?