Analiza użytków gruntowych i klas bonitacyjnych gleby

Gdzie sprawdzić użytki gruntowe i klasy bonitacyjne gleby?

Informacja o rodzaju użytku oraz o klasie bonitacyjnej znajduje się w wypisie z ewidencji gruntów. O tym, jak go uzyskać, pisaliśmy w artykule pt. “Jak sprawdzić działkę w ewidencji gruntów?”, gdzie wspomnieliśmy także pokrótce o działkach budowlanych, rolnych i innych. W dzisiejszym artykule podamy bardziej wyczerpujące informacje dotyczące tego tematu. Dla przypomnienia – użytki gruntowe podawane są za pomocą oznaczenia literowego (B, R, dr – pełny katalog w dalszej części artykułu), a klasy bonitacyjne, za pomocą rzymskich cyfr od I do VI.

Wypis z ewidencji gruntów ma formę tabeli, w której podane są także inne informacje dotyczące działki, jak jej numer, numer – lub także nazwa zwyczajowa – obrębu, w którym działka się znajduje, jej adres, powierzchnia geodezyjna i matematyczna oraz numery ksiąg wieczystych lub innych dokumentów katastralnych. Wypis uproszczony nie zawiera danych osobowych i nie jest wykorzystywany do celów cywilno-prawnych i wieczystoksięgowych, ale jest w zupełności wystarczający, jeśli chcemy jedynie poznać informacje dotyczące działki.

Rodzaje gruntów zgodnie z rozporządzeniem

Grupy i rodzaje gruntów, z jakimi możemy się zetknąć na terenie Polski, określone są w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.2021.1390 ze zm.). Podział wygląda następująco:

Grupa 1 – grunty rolne

Dzielą się na użytki rolne i nieużytki. Te drugie oznaczana są symbolem N, a do użytków rolnych zaliczane są:

• grunty orne, oznaczone symbolem R,
• łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,
• pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,
• sady, oznaczone symbolem S,
• grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,
• grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,
• grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,
• grunty pod rowami, oznaczone symbolem W.

Grupa 2 – grunty leśne, zadrzewione i zakrzewione

Do tej grupy zalicza się:

• lasy, oznaczone symbolem Ls;
• grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem Lz.

Grupa 3 – grunty zabudowane i zurbanizowane

Grunty zabudowane i zurbanizowane dzielą się na:

• tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem B;
• tereny przemysłowe, oznaczone symbolem Ba;
• inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem Bi;
• zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem Bp;
• tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem Bz;
• użytki kopalne, oznaczone symbolem K;
• tereny komunikacyjne, w tym:
  - drogi, oznaczone symbolem dr,
  - tereny kolejowe, oznaczone symbolem Tk,
  - inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem Ti,
  - grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych, oznaczone symbolem Tp.

Grupa 4 – grunty pod wodami

W tej grupie występują:

• grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, oznaczone symbolem Wm;
• grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, oznaczone symbolem Wp;
• grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, oznaczone symbolem Ws.

Grupa 5 – tereny różne

Ta grupa terenów, do której zaliczane są wszystkie tereny niesklasyfikowane powyżej, oznaczana jest symbolem Tr.

Przeczytaj: Analiza ukształtowania terenu na działce

Użytki gruntowe a inwestycje

Wiedza o tym, jaki użytek występuje na działce, jest istotna w przypadku inwestycji budowlanych. Dostępne do zabudowy są tereny z grupy 3, za wyjątkiem użytków kopalnych i terenów komunikacyjnych. Zwłaszcza tereny kolejowe najczęściej są terenami zamkniętymi, przepisy wyznaczają też pas o określonej szerokości w zależności od rodzaju torowiska oraz jego lokalizacji, gdzie występuje zakaz zabudowy.

Grunty z grupy 4 oraz z grupy 2 także są wyłączone z zabudowy, chociaż w przypadku gruntów leśnych istnieją możliwości wyłączenia niektórych z nich spod zakazu w określonych okolicznościach - na przykład przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Użytki rolne, za wyjątkiem gruntów pod stawami i pod rowami, w granicach administracyjnych miast, położone poza obszarami objętymi obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego, można - pod pewnymi warunkami, o których powiemy poniżej - przekształcić w użytki przeznaczone pod zabudowę.

Jeśli natomiast nasze zamiary inwestycyjne obejmują działalność rolniczą, leśną, czy też związaną z wodami, wtedy duże znaczenie ma nie tylko informacja o rodzaju użytku, ale także o klasach bonitacyjnych gleby.

Klasy bonitacyjne i ich znaczenie

Bonitacja to ocena jakości gleby pod względem jej wartości użytkowej dla rolnictwa. Przy określaniu klasy bonitacyjnej bierze się pod uwagę jej żyzność, stosunki wodne, rzeźbę terenu, a także jej dotychczasowe użytkowanie, które określa się mianem “kultury gleby”. Celem ustanowienia jednolitego systemu klasyfikacyjnego jest racjonalne wykorzystanie dobra, jakim jest gleba, określenie zasad scalania i podziału gruntów, wymiaru podatku gruntowego oraz możliwość przeznaczania gruntów na cele niezwiązane z rolnictwem.

Zgodnie z systemem przyjętym w Polsce, wyróżniamy sześć podstawowych klas gruntów, oznaczanych rzymskimi cyframi od I (najwyższa, najlepsza klasa), do VI (gleby bardzo słabe). W ramach gruntów ornych (R) w klasach III i IV dodatkowo wyróżnione są podklasy IIIa (gleby orne dobre), IIIb (gleby orne średnio dobre), IVa (gleby orne średniej jakości, lepsze) i IVb (gleby orne średniej jakości, gorsze), a także klasa VIZ (gleby orne najsłabsze, trwale za suche lub za mokre) - nierokujące szans na poprawę ich jakości. Warto też zwrócić uwagę na pochodzenie gleby – wyróżniamy gleby pochodzenia mineralnego lub organicznego. Do tych informacji jednak trochę trudniej dotrzeć.

Jak wykorzystać wiedzę o klasoużtkach gruntu przy podejmowaniu decyzji o kupnie działki?

Podstawowym kryterium przy zakupie działki jest oczywiście nasz zamiar inwestycyjny. Jeśli chcemy wykorzystywać ziemię na uprawy, czy to rolne, czy leśne, będą nas interesowały grunty rolne lub leśne, oraz jak najwyższa klasa bonitacyjna. Warto jednak wiedzieć, że naprawdę dobre gleby klas I i II występują zaledwie na ok. 4% powierzchni kraju, a gleb dobrej jakości klasy III mamy ok. 18%. Gleby średniej jakości to ponad 35% i to one stanowią podstawę polskiego rolnictwa. Warto wiedzieć, że możemy też spotkać się z glebami zrekultywowanymi, oraz z użytkami ekologicznymi różnych grup.

W sytuacji, gdy planujemy budowę, czy to domu jednorodzinnego, czy inwestycję komercyjną, kupno użytku rolnego wiązać się może z koniecznością uzyskania dodatkowych dokumentów – decyzji administracyjnych i pozwoleń. Najłatwiejsze jest przekształcenie użytków rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, choć gleby wyższej jakości (powyżej klasy III dla gleb pochodzenia mineralnego i klasy IV dla gleb pochodzenia organicznego) zawsze wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Przeczytaj: Analiza pokrycia terenu na działce