Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki - co i jak w nim sprawdzić?

MPZP – co mówią przepisy?

MPZP powstają na mocy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kształtowanie polityki przestrzennej należy do zadań własnych gminy. Oznacza to, że organ wykonawczy gminy, którym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, powołuje do sporządzania dokumentów planistycznych specjalną komórkę organizacyjną. W pierwszym rzędzie komórka ta tworzy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które nie jest aktem prawa miejscowego, ale stanowi podstawę do sporządzania planów miejscowych. Studium może być w razie potrzeby zmieniane.

Z ostatniej chwili: w trakcie pisania tego artykułu Sejm RP pracuje nad dużą nowelizacją ww. ustawy. Jedną ze zmian będzie wprowadzenie w miejsce Studium nowego pojęcia – a właściwie przywrócenie tego sprzed 2003 r. – to jest planu ogólnego gminy. Ostateczny termin wejścia w życie nowelizacji uzależniony jest od tempa prac parlamentarnych, decyzji prezydenta o podpisie i publikacji w dzienniku urzędowym. W naszym artykule odnosimy się wyłącznie do wciąż obowiązujących przepisów wynikających z bieżącej na maj 2023 r. wersji ustawy (Dz.U. z 2023 r. poz. 977 t.j.).

Na terenie jednej gminy planów miejscowych może powstać wiele i w różnym czasie. Ich zapisy obejmują ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Plany składają się z części opisowej i graficznej.

Proces uchwalania planu miejscowego jest dość skomplikowany i wymaga opiniowania i uzgodnień przez inne organy, a także konsultacji społecznych, dlatego wiele gmin wciąż, mimo niemal dwudziestu lat obowiązywania ustawy o planowaniu, ma znikome pokrycie planami miejscowymi. Aby plan miejscowy wszedł w życie, konieczne jest jego uchwalenie, czyli akceptacja treści części opisowej i graficznej, przez właściwą radę gminy, a następnie przedstawienie wojewodzie, w celu oceny zgodności z przepisami i z aktami planowania przestrzennego w województwie. Plan wchodzi w życie nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia uchwały o jego przyjęciu w dzienniku urzędowym województwa.

Przeczytaj: Co sprawdzić przed kupnem działki?

Plany miejscowe – co jest naprawdę ważne?

Przepisy mogą niejednemu zamieszać w głowie. Dlatego już wyjaśniamy – przede wszystkim jak czytać plan miejscowy?

Na rysunku planu miejscowego

znajdują się oznaczenia literowe informujące o przeznaczeniu terenu. Obszar o konkretnym przeznaczeniu jest też wypełniony określonym kolorem, dzięki czemu już na pierwszy rzut oka można zobaczyć, gdzie znajdują się tereny zielone (zielony), tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (jasnobrązowy), wielorodzinnej (ciemnobrązowy), a gdzie usługi (czerwony – usługi publiczne i pomarańczowy – usługi komercyjne), produkcja rolna (żółty), tereny produkcyjne (fioletowy) i tak dalej.

Oznaczenia literowe to na przykład MN (zabudowa mieszkaniowa niskiej intensywności, inaczej jednorodzinna), MW (zabudowa wysokiej intensywności, inaczej wielorodzinna), U/MN (usługi połączone z zabudową mieszkaniową jednorodzinną) i tak dalej. Wszystkie oznaczenia znajdziemy oczywiście w legendzie. Obszary tworzące jednolitą całość mają dodatkowo nadany indywidualny numer i rozdzielone są ulicami, albo obszarami o innym przeznaczeniu.

Rysunek planu sporządzony powinien być w skali 1:1000, a w szczególnych przypadkach może być sporządzony w skali 1:500 lub 1:2000 a nawet 1:5000 tam, gdzie obowiązuje zakaz zabudowy.

Część tekstowa planu miejscowego składa się z:

Ustaleń ogólnych, które obejmują:

• definicje pojęć przyjętych w uchwale;
• opis oznaczeń graficznych i symboli;
• zakazy i nakazy obowiązujące dla całego obszaru objętego planem, albo dla wszystkich obszarów oznaczonych jakimś symbolem;
• zasady dotyczące ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu, dziedzictwa kulturowego i innych elementów wymagających ochrony, w tym granice obszarów chronionych;
• zasady dotyczące kształtowania przestrzeni publicznych;
• granice terenów górniczych, zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, zagrożonych powodzią i innych obszarów gdzie występują zagrożenia.

W ustaleniach ogólnych opisane są także zasady scalania i podziału nieruchomości, zasady modernizacji infrastruktury technicznej, systemów komunikacji oraz inne zalecenia, które dotyczą całego obszaru objętego tym planem.

Ustaleń szczegółowych – indywidualnych dla każdego wyróżnionego obszaru, oznaczonego przez połączenie symbolu literowego z kolejnym numerem, albo dla kilku podobnych obszarów. Obejmują one:

• przeznaczenie podstawowe i uzupełniające dopuszczalne w danym obszarze;
• parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy (wskaźnik powierzchni zabudowy, powierzchni terenu biologicznie czynnego, formy dachów i ich układ, wysokości budynków itp.);
• nakazy i zakazy dotyczące sytuowania budynków, np. w pierwszej, drugiej linii zabudowy, w granicach działek, oraz określenie linii zabudowy – obowiązującej lub nieprzekraczalnej, itp. Obowiązująca linia zabudowy to taka, w której musi stanąć budynek – nie można się od niej odsunąć. Jeśli linia zabudowy określona jest jako nieprzekraczalna, można budynek wybudować dalej od krawędzi jezdni, niż jest to wskazane na rysunku planu – oczywiście w zgodzie z innymi jego zapisami;
• zasady dotyczące obsługi komunikacyjnej, w tym np. dopuszczenie realizacji dróg wewnętrznych;
• inne szczegółowe zalecenia, na przykład dotyczące minimalnej powierzchni i szerokości działek przeznaczonych do zabudowy, możliwości sytuowania zabudowy bliźniaczej, szeregowej, pierzejowej itp. oraz szczegółowe zakazy i nakazy.

Przepisów końcowych – które zawierać mogą informację o opłacie planistycznej, czyli od wzrostu wartości nieruchomości w przypadku zmiany sposobu jego użytkowania. Tutaj także umieszczona jest informacja o wyznaczeniu terenów ewakuacyjnych i innych określonych w przepisach dotyczących ochrony cywilnej. W przepisach końcowych znajdują się też informacje dotyczące wykonania uchwały, jej ogłoszenia i warunków wejścia w życie.

Dodatkowe załączniki graficzne do MPZP

to plansza infrastruktury i uzbrojenia, która określa między innymi położenie stacji transformatorowych, oczyszczalni i przepompowni wód deszczowych i ścieków komunalnych, a także planowane, istniejące oraz istniejące przeznaczone do likwidacji:

• wodociągi,
• kanały ściekowe,
• kanały deszczowe,
• gazociągi,
• magistrale ciepłownicze i sieci cieplne,
• linie elektroenergetyczne podziemne i napowietrzne.

Na tej planszy powtórzone są także elementy z planszy podstawowej, czyli przeznaczenie terenów, granice obszarów chronionych i zagrożonych, przebieg dróg istniejących i planowanych itp.

Jak dowiedzieć się, co zawiera plan dla interesującej nas działki?

Aby uzyskać informację o zapisach planu miejscowego dla konkretnego terenu można wystąpić do właściwego organu z wnioskiem o wydanie wypisu i wyrysu z MPZP. Ten dokument nazywany jest też zwyczajowo „opinią z planu”. Ponieważ plany miejscowe, jako akty prawa miejscowego, są jawne, taki wypis i wyrys może otrzymać każdy. We wniosku należy podać dane wnioskodawcy, w tym dane kontaktowe, dane organu, datę złożenia wniosku oraz określenie nieruchomości, jakiej wniosek dotyczy, to jest jej adres oraz numer działki i obrębu ewidencyjnego.

Informacje można też uzyskać w postaci cyfrowej. Akty planowania przestrzennego muszą być publikowane przez gminy na ich stronach internetowych, lub w geoportalu, jeśli gmina taki prowadzi. Obowiązek ten wszedł w życie od 2020 roku, a gminy otrzymały też nakaz utworzenia cyfrowych danych przestrzennych dla planów miejscowych uchwalonych przed tą datą, do końca października 2022 r.

Przeczytaj: Sprawdzenie stanu prawnego działki