Jak sprawdzić, czy działka ma wydane pozwolenie na budowę?

Czym jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę jest to oficjalna decyzja administracyjna, która zezwala na realizację określonej inwestycji budowlanej. Decyzja ta może dotyczyć przede wszystkim budowy budynku (np. mieszkalnego lub przemysłowego), ale także rozbudowy, nadbudowy, odbudowy lub przebudowy już wzniesionych obiektów. Co ważne, jeśli dla takich inwestycji Prawo budowlane przewiduje konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, to bez jego otrzymania rozpoczęcie prac uznawane jest za samowolę budowlaną.

Zgodnie z przepisami pozwolenie na budowę wydawane jest na wniosek inwestora – najczęściej przez urząd miasta lub starostwo powiatowe. Otrzymanie takiego dokumentu wymaga jednak spełnienia określonych warunków m.in. wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), jeśli dla danego terenu nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Sama decyzja o pozwoleniu na budowę zezwala na realizację konkretnej inwestycji, a więc według załączonego projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu zagospodarowania działki. Jest też ważna 3 lata, a zatem w ciągu tego okresu inwestor powinien rozpocząć realizację inwestycji, ponieważ po upływie tego terminu decyzja wygaśnie i trzeba będzie się o nią starać od nowa.

Dlaczego warto sprawdzić, czy działka ma wydane pozwolenie na budowę?

To, czy działka ma wydane pozwolenie na budowę, warto sprawdzić przede wszystkim przed zakupem gruntu. Wydane dla niej pozwolenie na budowę może bowiem albo ułatwić Ci realizację planów inwestycyjnych, albo je niestety pokrzyżować:

• ułatwi, jeśli pozwolenie przewiduje możliwość budowy obiektu, który odpowiada w pełni Twoim potrzebom – w takim przypadku unikniesz długotrwałej procedury uzyskania pozwolenia i będziesz mógł szybko rozpocząć prace budowlane;
• utrudni, jeśli chcesz wybudować inny obiekt – będziesz wówczas potrzebować nowego pozwolenia na budowę lub zmiany dotychczasowego, co nie zawsze jest proste, a nawet możliwe.

Co więcej, przed zakupem działki warto również dodatkowo pozyskać informacje o wydanych pozwoleniach na budowę dla sąsiednich nieruchomości. Na podstawie takich dokumentów dowiesz się bowiem, jakie obiekty powstaną w najbliższym czasie w danej okolicy. Takie obiekty natomiast mogą wpłynąć nie tylko na komfort użytkowania działki, ale także na jej przyszłą wartość.

Przykładowo, jeśli planujesz wybudować dom jednorodzinny, to korzystnym rozwiązaniem będzie, jeśli w okolicy powstaną inne budynki mieszkalne lub opcjonalnie mało uciążliwe placówki handlowo-usługowe. Niekoniecznie natomiast będzie się dobrze mieszkać w domu, w pobliżu którego powstanie jakiś zakład przemysłowy lub inny obiekt powodujący np. hałas, zanieczyszczenia, czy też nadmierny ruch samochodowy.

Pozwolenie na budowę warto również sprawdzić, gdy zamierzasz nabyć:

• działkę z rozpoczętą już budową domu,
• nieruchomość od dewelopera.

W obu przypadkach wgląd w pozwolenie na budowę pozwoli Ci zweryfikować, czy rozpoczęta inwestycja w ogóle jest legalna oraz czy jest realizowana zgodnie z przepisami i samą decyzją administracyjną.

Analogicznie możesz również poprzez weryfikację pozwolenia na budowę sprawdzić każdą inną inwestycję budowlaną (np. powstającą w Twoim sąsiedztwie), jeśli tylko masz co do niej jakiekolwiek wątpliwości.

Gdzie sprawdzić, czy działka ma pozwolenie na budowę?

Informację, czy działka ma pozwolenie na budowę, uzyskasz dzisiaj w prosty sposób i to nawet bez wychodzenia z domu. Od 2016 roku istnieje bowiem w Polsce rejestr takich pozwoleń, który jest jawny i w dodatku dostępny online. Co więcej, zawiera on informacje nie tylko na temat wydanych decyzji w sprawie pozwolenia na budowę, ale także zgłoszeń zamierzeń budowlanych. Warto tu natomiast pamiętać, że niektóre inwestycje budowlane można realizować bez pozwolenia na budowę, czyli na tzw. zgłoszenie. Dotyczy to przede wszystkim budowy małych domów jednorodzinnych do 70 m2, ale też budynków gospodarczych, garaży i altan do 35 m2.

Jak uzyskać dostęp do rejestru i sprawdzić, czy działka ma wydane pozwolenie na budowę? W tym celu możesz skorzystać z kilku sposobów:

1. Pobierz Raport o Działce na stronie Dzialki360.pl
   W raporcie znajdziesz od razu informacje na temat wydanych pozwoleń na budowę oraz zgłoszeń budowlanych: dla wskazanej przez siebie działki oraz dla działek znajdujących się w odległości 200 m od jej granic. Raport pozwoli Ci zatem kompleksowo ocenić potencjał i walory inwestycyjne danej nieruchomości.
2. Skorzystaj z wyszukiwarki publicznej Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (RWDZ)
   Wyszukiwarkę RWDZ znajdziesz na stronie internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Aby uzyskać dzięki niej potrzebne informacje, musisz najpierw w odpowiednich rubrykach wpisać dane działki (np. jej dokładny adres) lub numer ewidencyjny szukanego dokumentu (wniosku lub decyzji).
3. Pozyskaj informację bezpośrednio w urzędzie
   W tym celu skontaktuj się bezpośrednio z urzędem miasta lub gminy, właściwym miejscowo dla działki – np. osobiście lub telefonicznie. Możesz też poszukać potrzebnych informacji w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej danego urzędu.

Na co zwrócić uwagę, analizując wydane pozwolenie na budowę?

Jeśli okaże się, że dla danej działki faktycznie zostało wydane pozwolenie na budowę, warto taki dokument dokładnie przeanalizować. Podczas takiej weryfikacji w szczególności zwróć uwagę na następujące kwestie:

• czy decyzja jest ostateczna – jeśli nie jest ostateczna, przysługuje do niej odwołanie lub wniosek o ponowne rozpatrzenie, co może wydłużyć procedurę wydania pozwolenia i realizację inwestycji (pod tym kątem sygnałem alarmowym powinny być także już zgłoszone odwołania i zażalenia);
• jaka jest data wydania pozwolenia na budowę – od tego terminu liczona jest bowiem 3-letnia ważność decyzji, a więc także czas na rozpoczęcie budowy;
• na kogo wydano pozwolenie na budowę – warto sprawdzić, czy uzyskał je bezpośrednio właściciel działki, czy może inny podmiot występujący w roli inwestora (np. deweloper);
• jaki zakres prac budowlanych przewiduje pozwolenie na budowę – czyli co konkretnie można na jego podstawie wybudować (jak wygląda projekt budowlany i parametry techniczne planowanego obiektu);
• czy pozwolenie na budowę jest zgodne z wszystkimi przepisami – np. czy jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i czy ma wszystkie uzgodnienia (np. środowiskowe).

W przypadku weryfikacji już rozpoczętej budowy koniecznie zwróć uwagę także na ewentualne nieprawidłowości w realizacji inwestycji, np. w zakresie powierzchni zabudowy, wysokości budynku, czy też jego oddziaływania na sąsiednie działki.

Czy warto kupić działkę z pozwoleniem na budowę?

Na rynku dość często pojawiają się ogłoszenia sprzedaży działek z pozwoleniem na budowę. Zakup takiej nieruchomości potencjalnie wydaje się korzystnym rozwiązaniem, ponieważ pozwala uniknąć długotrwałych i skomplikowanych formalności związanych z uzyskaniem takiego dokumentu. Wystarczy bowiem przenieść na siebie obecne pozwolenie na budowę (co jest dość prostą i szybką procedurą), by niemal od razu móc rozpocząć prace budowlane.

Zauważ jednak, że w takim przypadku można zrealizować wyłącznie inwestycję budowlaną opisaną w pozwoleniu. Może się natomiast zdarzyć, że będziesz chciał wybudować dom według własnej koncepcji, a nie według wizji poprzedniego właściciela działki. Wówczas istnienie pozwolenia na budowę może okazać się mało pomocne, gdyż w takiej sytuacji będziesz musiał wnioskować:

• o zatwierdzenie projektu zamiennego i zmianę obecnego pozwolenia na budowę – procedura ta w praktyce trwa tyle, co wydanie nowego pozwolenia na budowę;
• lub o wydanie zupełnie nowego pozwolenia na budowę – nie zawsze jest to proste, ponieważ niektóre urzędy nie chcą wydawać takiego dokumentu, dopóki ważna jest poprzednia zgoda (wówczas trzeba czekać, aż obecne pozwolenie na budowę wygaśnie).

Działka z pozwoleniem na budowę nie zawsze zatem okazuje się dobrą inwestycją. Jej zakup warto więc dokładnie przemyśleć, tym bardziej że tego rodzaju nieruchomości oferowane są zazwyczaj w wyższej cenie.

Przeczytaj: Decyzja WZ a plan ogólny - ważne zmiany przepisów od 2026 roku, o których musisz wiedzieć