Analiza ukształtowania terenu na działce

Co rozumiemy pod pojęciem ukształtowania terenu?

O formach ukształtowania terenu uczyliśmy się na lekcjach geografii. Dla przypomnienia: są one skutkiem działania procesów zachodzących we wnętrzu ziemi, takich jak fałdowania, oraz czynników zewnętrznych, to jest erozji wywołanej wiatrem, wodą płynącą i deszczową, a czasem także działalnością człowieka. Wskutek wszystkich powyższych oddziaływań, na wybranej przez nas działce możemy mieć do czynienia z terenem:

• płaskim;
• o większym lub mniejszym nachyleniu równomiernym;
• o zróżnicowanym ukształtowaniu, zawierającym formy wklęsłe i wypukłe.

Gdy spojrzymy na mapę Polski, widzimy, że większość jej powierzchni zajmują niziny, które przeważnie są terenami płaskimi. W województwach południowych i południowo-zachodnich oraz na niektórych obszarach województw nadmorskich częściej możemy mieć do czynienia z działkami, które nie są płaskie. Powszechnie uważa się, że działka płaska jest idealnym terenem pod zabudowę, ale w niektórych rejonach może być trudniej taką działkę znaleźć, a poza tym działka, która płaska nie jest, ma nie tylko wady, ale również zalety.

Jak sprawdzić ukształtowanie działki?

Jeśli jesteśmy w terenie, możemy po prostu ocenić, jak wygląda jego ukształtowanie. Ale jak to zrobić siedząc w swoim domu, przed ekranem komputera?

Najpewniejszym sposobem byłoby skorzystanie z mapy topograficznej, niestety większość geoportali nie udostępnia ich bezpośrednio, jako jedną z warstw. Dzieje się tak dlatego, że mapy te istnieją w postaci rastrów, czyli zeskanowanych map papierowych, które dla potrzeb analizy cyfrowej nie są wystarczająco dokładne.

Warto za to sprawdzić, czy lokalny samorządowy geoportal nie udostępnia warstwy o nazwie „numeryczny model terenu”. Aby na jej podstawie przeprowadzić niezbędne analizy konieczne będzie powiązanie zawartych w niej danych z innymi mapami, przede wszystkim z warstwą działek ewidencyjnych, bądź z Bazą Danych Obiektów Topograficznych, w skrócie BDOT10k. To jest już mapa wektorowa, zawierająca lokalizację przestrzenną obiektów topograficznych, wraz z podstawowym ich opisem. Odpowiada ona szczegółowością mapie papierowej (rastrowej) w skali 1:10 000. Dane zawarte w BDOT10k są ogólnodostępne, co oznacza, że każdy może je wykorzystywać do dowolnych celów. Jedynym problemem jest posiadanie odpowiedniego oprogramowania, na przykład darmowego QGIS, oraz oczywiście umiejętność jego obsługi.

Przeczytaj: Analiza pokrycia terenu na działce

Zalety i wady działki jednostronnie nachylonej

Jeśli działka, jaką jesteśmy zainteresowani, znajduje się na terenie pochyłym, przede wszystkim trzeba wiedzieć, czy nachylenie jest niewielkie, czy duże, oraz jakie jest jego ułożenie względem stron świata. Działka o niedużym nachyleniu, skierowana na południe, może dać nam bardzo korzystne warunki rekreacyjne i umożliwić stworzenie pięknego ogrodu. Może również pozwolić na wykorzystanie fotowoltaiki, jeśli będziemy zainteresowani korzystaniem z takiego źródła energii.

Im większe nachylenie, tym większe trudności – i koszta – przy projektowaniu posadowienia budynku, a później, przy wykonaniu wykopów i fundamentów. Kłopotliwe może być także doprowadzenie wody i odprowadzenie nieczystości z nieruchomości, jeśli budynek posadowiony będzie powyżej drogi, w której znajdują się media.

Ponadto, nawet minimalne nachylenie terenu oznacza spływ wód gruntowych w danym kierunku. Woda ma działanie erozyjne nie tylko na grunt, ale także na obiekty budowlane. Trzeba zatem zwrócić szczególną uwagę na projekt odwodnienia, a później także na materiały używane przez wykonawcę i na jakość pracy. Tu nie ma co oszczędzać, ponieważ nawet jeśli intensywne opady nie występują często, to właśnie one są szczególnie groźne przy nachyleniu terenu.

Przy nachylonej działce możemy spotkać się z sugestią wyrównania terenu pod budowę domu. O ile jest to wskazane ze względów projektowych i konstrukcyjnych, a także finansowych (choć jest kosztowne, może zmniejszyć wydatki na materiały budowlane), to może rodzić problemy związane z bilansem mas ziemnych na terenie inwestycji, oraz z naruszeniem stosunków wodnych na większym obszarze. Na etapie projektowania i uzyskiwania pozwolenia na budowę konieczne mogą stać się uzgodnienia wynikające z ustaw: o ochronie przyrody, prawo wodne, oraz ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenie oddziaływania na środowisko.

Jak budować na działce o nierównomiernym ukształtowaniu?

W przypadku działek o ukształtowaniu nierównomiernym, niejednolitym, trudno o ogólne stwierdzenia. Na takiej działce może się nawet znaleźć fragment terenu płaskiego o powierzchni wystarczającej na budowę domu.

Problemy dotyczące posadowienia, dostępu do mediów, a także spływu wód i bilansu mas ziemnych są podobne, jak w przypadku działek opisanych w akapicie powyżej. Za to takie działki, z opisanych wcześniej powodów, bywają znacznie tańsze, w przeliczeniu na m2, od działek płaskich, lub tych o niedużym nachyleniu. Do korzyści możemy zaliczyć również to, że taki teren jest interesujący i można go w bardzo twórczy sposób zagospodarować. Czy warto to robić, licząc się z większymi kosztami budowy i utrzymania nieruchomości? Na to pytanie każdy inwestor musi odpowiedzieć sobie sam.

W przypadku działek, na których występują wyniesienia i zagłębienia terenu, trzeba nieco uważniej przyjrzeć się budowie geologicznej gruntu – szczególnie jego jakości i nośności – i koniecznie sprawdzić poziom wód gruntowych. Dopiero mając taką wiedzę można podjąć decyzję o zakupie działki.

Warto wiedzieć, że na takiej działce prawie na pewno nie postawimy domu „typowego”. Tutaj konieczny będzie indywidualny projekt architektoniczny. Jego cena jest wprawdzie wyższa, niż cena projektu typowego, ale różnica pomiędzy nimi, w skali całej inwestycji, stanowi mniej niż 1% kosztów.

Przeczytaj: Badania geologiczne i geotechniczne gruntu - kiedy i po co je wykonać?

Co daje nam wiedza o ukształtowaniu działki?

Znając ukształtowanie terenu na działce możemy wstępnie ocenić, czy koszt całej inwestycji zmieści się w zakładanym przez nas budżecie. Kupując działkę pod budowę domu mieszkalnego na własne potrzeby, czy też budynku usługowego, albo o innej funkcji, nie możemy bowiem patrzeć tylko na cenę metra kwadratowego niezabudowanej nieruchomości. Już w tym momencie musimy przewidywać wydatki na wszystkich kolejnych etapach inwestycji.

Działka płaska jest dość oczywista i pozwala na poczynienie w miarę bezpiecznych założeń. Oczywiście nadal mogą nas czekać niespodzianki pod ziemią, ale w przypadku działek o innym ukształtowaniu, różnego rodzaju zaskoczenia to właściwie pewnik. Trzeba wtedy być szczególnie przewidującym.