Sprzedaż działki - jakie dokumenty są potrzebne?

Dokument potwierdzający prawo własności do działki

Jednym z najważniejszych dokumentów, jakie będą Ci potrzebne do sprzedaży działki, jest dokument potwierdzający Twoje prawo własności do nieruchomości. Jego rodzaj zależy głównie od sposobu nabycia działki, ponieważ może być to np.:

• akt notarialny umowy kupna-sprzedaży działki – jeśli sprzedawaną działkę po prostu kiedyś kupiłeś;
• umowa darowizny w formie aktu notarialnego – jeżeli działkę otrzymałeś np. od rodziców lub teściów;
• notarialne poświadczenie dziedziczenia lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku – jeżeli nieruchomość odziedziczyłeś np. po dziadkach.

Każdy z takich dokumentów powinien być już w Twoim posiadaniu. Jeśli nie, to np. wypis aktu notarialnego pozyskasz:

• bezpośrednio w kancelarii notarialnej, która go sporządziła,
• lub w archiwum sądu rejonowego (trafiają tam akty notarialne po upływie 10 lat od ich sporządzenia).

Z kolei prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku możesz uzyskać w sądzie, w którym takie postanowienie zostało wydane.

Odpis lub numer księgi wieczystej

Księga wieczysta jest kluczowym dokumentem potwierdzającym stan prawny działki, ponieważ znajdują się w niej m.in. informacje dotyczące prawa własności oraz ewentualnych obciążeń wynikających np. z hipoteki, służebności lub dzierżawy. Właśnie z tego względu jeśli działka ma założoną księgę wieczystą, przy jej sprzedaży powinieneś umożliwić kupującemu zapoznanie się z jej treścią. W tym celu możesz przekazać nabywcy albo od razu aktualny odpis księgi wieczystej, albo po prostu jej numer, na podstawie którego zyska on możliwość wglądu do takiej księgi online (np. na portalu internetowym Ministerstwa Sprawiedliwości o nazwie Elektroniczne Księgi Wieczyste).

Sam notariusz do sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży działki zwykle potrzebuje tylko numeru księgi wieczystej, ale może też zażyczyć sobie jej aktualnego odpisu. Taki odpis księgi wieczystej uzyskasz natomiast w dwojaki sposób:

• online – składając stosowny wniosek (KW-ODPIS) przez internet do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych;
• tradycyjnie – składając wniosek osobiście w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego.

A co jeśli działka nie ma księgi wieczystej?

Możesz zdecydować się na sprzedaż działki bez księgi wieczystej, ponieważ w Polsce takie transakcje są również dopuszczalne. Na takie rozwiązanie musi się jednak zgodzić nabywca nieruchomości i z tym może być już problem. Wiele osób obawia się bowiem takich transakcji, ponieważ brak księgi wieczystej utrudnia im weryfikację stanu prawnego nieruchomości i tym samym jej nabycie wiąże się dla nich z dużym ryzykiem. W takim przypadku zatem powinieneś po prostu założyć księgę wieczystą dla działki. Możesz to zrobić poprzez złożenie wniosku KW-ZAL bezpośrednio we właściwym miejscowo sądzie rejonowym prowadzącym wydział ksiąg wieczystych lub zlecając tę czynność notariuszowi.

Dokumenty ewidencyjne i planistyczne

Do sprzedaży działki potrzebne są także dokumenty potwierdzające jej dane ewidencyjne oraz dotyczące możliwości zagospodarowania i zabudowy terenu. O jakie dokładnie dokumenty chodzi, wyjaśniamy poniżej.

Wypis z rejestru gruntów

Wypis z rejestru gruntów jest dokumentem w formie tekstowej, który zawiera różne informacje na temat nieruchomości gruntowej, jakie widnieją w państwowym rejestrze, czyli m.in.:

• numer ewidencyjny działki,
• informację o lokalizacji i powierzchni nieruchomości gruntowej,
• klasyfikację gruntu.

Taki dokument zawsze jest potrzebny do zawarcia aktu notarialnego sprzedaży działki. Pozyskasz go we właściwym miejscowo starostwie powiatowym lub urzędzie miasta, jeśli działka położona jest na terenie miasta na prawach powiatu.

Wyrys z mapy ewidencyjnej

Wyrys z mapy ewidencyjnej przedstawia położenie działki oraz jej otoczenie w formie graficznej. Ten dokument będzie Ci potrzebny głównie wtedy, gdy będziesz sprzedawać działkę wyodrębnioną z większej nieruchomości, dla której będzie zakładana nowa księga wieczysta. Wyrys z mapy ewidencyjnej pozyskasz tam, gdzie wypis z rejestru gruntów, a więc albo w starostwie powiatowym, albo w urzędzie miasta.

Zaświadczenie o przeznaczeniu działki w MPZP lub warunki zabudowy

Do sprzedaży działki potrzebne są również dokumenty, które potwierdzą możliwości jej zabudowy i zagospodarowania, a zatem bardzo istotne dla nabywcy kwestie. Chodzi tutaj przede wszystkim o takie dokumenty jak:

• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub o braku takiego planu;
• opcjonalnie wypis z MPZP, jeśli takowy został faktycznie sporządzony dla danego terenu.

Powyższe dokumenty pozyskasz we właściwym miejscowo urzędzie gminy. Co ważne, jeśli na danym terenie nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, nabywca może wymagać dostarczenia decyzji o warunkach zabudowy (WZ) lub wnioskować o jej wydanie samodzielnie. Decyzję WZ wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a zatem o jej wydanie należy wnioskować zazwyczaj w urzędzie gminy lub miasta.

Przeczytaj: Wypis i wyrys z MPZP - jak uzyskać?

Zaświadczenie o rewitalizacji

Przy sprzedaży działki zazwyczaj należy także dostarczyć do notariusza zaświadczenie urzędowe, które informuje o tym, czy działka znajduje się na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Takie zaświadczenie pozyskasz we właściwym miejscowo urzędzie miasta lub gminy.

Zaświadczenie na temat objęcia działki uproszczonym planem urządzania lasu

Jest to kolejne ważne zaświadczenie, jakie trzeba mieć przy zawieraniu aktu notarialnego sprzedaży działki. Jeśli bowiem działka jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu (UPUL), to wówczas prawo do jej pierwokupu mogą mieć Lasy Państwowe. Wniosek o wydanie zaświadczenia o objęciu działki UPUL należy złożyć w miejscowym starostwie powiatowym.

Dodatkowe dokumenty do sprzedaży działki

W zależności od stanu prawnego działki lub warunków samej transakcji jej sprzedaży notariusz może wymagać od Ciebie dostarczenia także innych dokumentów. Mogą to być między innymi:

• zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o odprowadzeniu podatku od spadku i darowizn (lub o zwolnieniu z takiego opodatkowania) – taki dokument będzie potrzebny, jeśli nabyłeś działkę w drodze dziedziczenia lub darowizny;
• pozwolenie na budowę – jeśli zostało ono wydane, to także należy je przedstawić u notariusza;
• ostateczna decyzja podziałowa – będzie ona potrzebna w sytuacji, gdy sprzedajesz działkę wyodrębnioną z większej nieruchomości;
• zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki – będziesz musiał uzyskać taką zgodę na przykład od banku, jeśli zaciągnąłeś kredyt hipoteczny na zakup działki i z uzyskanej ceny jej sprzedaży zamierzasz spłacić zadłużenie;
• umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki – taką umowę należy dostarczyć do notariusza niezależnie od tego, czy miała ona formę aktu notarialnego, czy nie, ponieważ określa istotne warunki transakcji, jakie zostały już ustalone między stronami.

Pewne dodatkowe dokumenty będą też potrzebne, jeśli sprzedaż dotyczy działki zabudowanej, czyli na której już zostały wzniesione jakieś budynki lub budowle. W takim przypadku zazwyczaj notariusz wymaga dostarczenia:

• zaświadczenia o braku zameldowania osób na pobyt stały lub czasowy pod adresem nieruchomości – zaświadczenie to wydaje urząd miasta lub gminy;
• świadectwa charakterystyki energetycznej – dotyczy to tylko budynków mieszkalnych, dla których takie świadectwo było wydane.

Warto też pamiętać, że przy podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży działki zarówno sprzedający, jak i kupujący musi okazać notariuszowi swój ważny dokument tożsamości.

O potrzebne do sprzedaży działki dokumenty najlepiej zapytać notariusza

Lista dokumentów potrzebnych do sprzedaży działki może się różnić w zależności od jej rodzaju, stanu prawnego, czy nawet wymagań samego notariusza. O taką listę warto więc zapytać bezpośrednio w kancelarii notarialnej, w której ma być sporządzony akt notarialny sprzedaży nieruchomości.

Niestety lista dokumentów potrzebnych do sprzedaży działki jest dość długa, a ich pozyskanie wymaga odwiedzenia nawet kilku urzędów. Skompletowanie pełnej dokumentacji może zająć Ci zatem sporo czasu, co warto uwzględnić przy ustalaniu terminu podpisania umowy kupna-sprzedaży działki.

Pamiętaj również, że o ile koszty notarialne związane z zawarciem takiej umowy zwyczajowo pokrywa kupujący, to już pokrycie kosztów pozyskania wszystkich dokumentów potrzebnych do sprzedaży działki obciążają Ciebie jako sprzedającego.