Jak wycenić działkę budowlaną?

Czym jest wycena działki budowlanej?

Pod pojęciem wyceny działki budowlanej rozumiemy określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Zgodnie z przepisami może być to wartość:

• rynkowa – jest to przybliżona cena, po jakiej można daną nieruchomość gruntową sprzedać w warunkach rynkowych;
• odtworzeniową – jest ona równa kosztom odtworzenia przy uwzględnieniu stopnia zużycia i określa się ją dla nieruchomości, które nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego;
• katastralną – ustala się ją w celach podatkowych w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Powyższe rodzaje wyceny nieruchomości wymienia Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej przepisami każda z takich wycen może być wykonana wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli specjalistę posiadającego stosowne uprawnienia zawodowe.

Warto też wiedzieć, że rzeczoznawca może przygotować wycenę działki w dwóch formach:

• jako operat szacunkowy – jest to oficjalny dokument urzędowy, którego treść musi być zgodna z wytycznymi zawartymi w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości;
• w formie opinii o wartości – ma ona mniej formalny charakter, a zatem nie ma takiej mocy prawnej jak operat szacunkowy, w związku z czym nie zawsze można ją wykorzystać w sprawach urzędowych i postępowaniach sądowych.

Oczywiście każdy może również samodzielnie oszacować wartość działki budowlanej. Taka wycena nigdy jednak nie będzie do końca wiarygodna, ponieważ może nie uwzględniać wielu czynników wpływających na wartość nieruchomości, które bierze pod uwagę rzeczoznawca majątkowy.

Kiedy trzeba wycenić działkę budowlaną?

Wycena działki budowlanej może być potrzebna w wielu sytuacjach m.in.:

• przy transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości – wycena działki pozwala sprzedającemu właściwie określić jej cenę sprzedaży, natomiast kupującemu ją zweryfikować, np. czy nie jest zanadto zawyżona w stosunku do rzeczywistej wartości nieruchomości;
• przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny – bank wymaga dostarczenia wyceny działki budowlanej, jeśli ma być ona zabezpieczeniem kredytu;
• przy podziale majątku – wycena działki potrzebna jest m.in. w postępowaniu spadkowym lub rozwodowym;
• do celów podatkowych – wartość działki budowlanej należy też oszacować w celu ustalenia wysokości podatku od nieruchomości, czy też podatku od spadku i darowizn.

Warto tu podkreślić, że w większości wymienionych wyżej przypadków wymagana jest profesjonalna wycena nieruchomości gruntowej przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego i to w postaci operatu szacunkowego. Jedynie przy transakcji kupna-sprzedaży działki nie jest ona konieczna, choć zazwyczaj okazuje się bardzo przydatna, przynajmniej w formie opinii o wartości.

Na czym polega wycena działki budowlanej?

Wycena działki budowlanej jest dość skomplikowanym procesem, ponieważ w celu określenia jej wartości rzeczoznawca musi dokonać jej oceny wizualnej, zweryfikować stan prawny, a także dokonać gruntownej analizy rynku. Ogólnie na cenę działki budowlanej wpływa też wiele czynników m.in.:

• lokalizacja,
• powierzchnia i kształt działki,
• ukształtowanie terenu,
• warunki geologiczne i hydrologiczne gruntu,
• przeznaczenie terenu określone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego,
• dostęp do drogi publicznej,
• uzbrojenie w media,
• stan prawny (np. rodzaj własności, prawa na rzecz osób trzecich, obciążenia finansowe),
• wydane decyzje urzędowe (np. pozwolenie na budowę, decyzja o warunkach zabudowy, czy też decyzje środowiskowe),
• sytuacja na rynku (np. ogólny poziom cen nieruchomości gruntowych, popyt na działki budowlane, czy też warunki finansowania inwestycji budowlanych).

Do określania szacunkowej ceny działki budowlanej rzeczoznawca może wykorzystać też różne metody. Najpopularniejszą z nich jest metoda porównawcza, która polega na porównaniu cen transakcyjnych podobnych działek w danej lokalizacji.

W przypadku działek inwestycyjnych stosowana jest natomiast metoda dochodowa, przy której do określenia wartości nieruchomości bierze się pod uwagę prognozowane dochody z jej użytkowania np. dzierżawy, najmu lub prowadzonej na niej działalności. Istnieje też metoda kosztowa, która pozwala na określenie wartości działki na podstawie szacunkowych kosztów nabycia i odtworzenia części składowych gruntu o podobnych cechach.

Jak wycenić działkę budowlaną z pomocą rzeczoznawcy?

Jak już wspomnieliśmy wyżej, rzetelną i obiektywną wycenę działki budowlanej może sporządzić rzeczoznawca majątkowy. Takiego rzeczoznawcę znajdziesz praktycznie w każdym mieście za pomocą zwykłej wyszukiwarki internetowej. Przed zleceniem wykonania wyceny warto jednak sprawdzić, czy taki specjalista ma odpowiednie uprawnienia – w tym celu wystarczy skorzystać z Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, jaki dostępny jest bezpłatnie online.

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny działki?

Do wykonania operatu szacunkowego nieruchomości rzeczoznawca potrzebuje nie tylko podstawowych danych działki (np. na temat jej wielkości i lokalizacji), ale też pewnych dokumentów. Spodziewaj się zatem, że będziesz musiał mu dostarczyć m.in.:

• dokument potwierdzający prawa własnościowe do działki (np. akt notarialny);
• numer księgi wieczystej;
• aktualny wypis z rejestru gruntów (czyli nie starszy niż 3 miesiące);
• aktualną kopię mapy ewidencyjnej lub zasadniczej;
• wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub planu ogólnego;
• decyzję o warunkach zabudowy lub o pozwoleniu na budowę (jeśli została wydana).

Warto zwrócić uwagę, że część dokumentów może pozyskać wyłącznie właściciel działki np. akt notarialny, czy też wypis z rejestru gruntów. Jeśli zatem chcesz dokonać wyceny działki budowlanej, którą dopiero zamierzasz kupić, o dostarczenie takich dokumentów musisz poprosić osobę, która ją sprzedaje.

Ile kosztuje wycena działki budowlanej i ile trwa jej sporządzenie?

Za sporządzenie wyceny działki budowlanej rzeczoznawca pobiera wynagrodzenie. Opłata za usługę zależy natomiast od wielu czynników m.in. regionu, nakładu pracy rzeczoznawcy, celu wyceny, czy też specyfiki nieruchomości. Cena za operat szacunkowy działki budowlanej może zatem wynieść od około 500 do 2000 zł.

Na gotowy operat szacunkowy zwykle trzeba też czekać średnio 5-10 dni, choć w niektórych przypadkach jego przygotowanie zajmuje rzeczoznawcy nawet kilka tygodni.

Ile jest ważna wycena działki budowlanej?

Jeśli wycena działki budowlanej potrzebna jest do spraw urzędowych, należy pamiętać o terminie jej ważności. Zgodnie z przepisami operat szacunkowy nieruchomości ważny jest bowiem przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po upływie tego okresu nie trzeba jednak zlecać rzeczoznawcy sporządzania wyceny od nowa. W takim przypadku wystarczy, jeśli potwierdzi on aktualność dotychczasowego operatu szacunkowego.

Przeczytaj: Sprzedaż działki - jakie dokumenty są potrzebne?

Jak oszacować wartość działki budowlanej samodzielnie?

W przypadku gdy chcesz jedynie poznać orientacyjną wartość działki budowlanej (którą np. chcesz kupić), możesz spróbować wycenić ją samodzielnie. Jak to zrobić? Do wyboru masz tutaj dwie metody:

Analiza i porównanie cen podobnych działek w okolicy

W pierwszej kolejności pozyskaj jak najwięcej informacji o danej działce np. poprzez pobranie raportu na jej temat na stronie Dzialki360.pl. Potem poszukaj w najbliższej okolicy działek do sprzedaży o podobnych cechach (np. pod kątem powierzchni, przeznaczenia i uzbrojenia) i znajdziesz je choćby na popularnych portalach ogłoszeniowych. W kolejnym kroku spisz ceny takich działek, a następnie po odrzuceniu skrajnych stawek wylicz na ich podstawie średnią cenę za metr kwadratowy.

Wycena działki budowlanej – kalkulator online

W internecie znajdziesz też portale, na których dostępne są specjalne narzędzia do samodzielnej wyceny nieruchomości. Zwykle są one darmowe, jednak czasami wymagają rejestracji lub zalogowania się np. za pośrednictwem konta w mediach społecznościowych. Potem wystarczy uzupełnić formularz podstawowymi danymi nieruchomości, by od razu uzyskać jej szacunkową wartość na podstawie cen sprzedaży podobnych działek w najbliższej okolicy.

Wiesz już, jak wycenić działkę budowlaną? Pamiętaj, że samodzielnie oszacowanie jej wartości jest dość trudne i nigdy nie będzie do końca miarodajne, nawet z użyciem gotowych narzędzi online. Rzetelną wycenę nieruchomości jest w stanie przygotować wyłącznie rzeczoznawca majątkowy i dlatego w wielu przypadkach warto jednak rozważyć skorzystanie z jego usług.