Formalności po zakupie działki budowlanej

Formalności urzędowe, czyli gdzie zgłosić zakup działki budowlanej?

Najważniejsze formalności związane z zakupem działki budowlanej odbywają się u notariusza, który sporządza umowę kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Po zawarciu takiej umowy fakt nabycia działki należy jednak zgłosić do odpowiednich instytucji, a także dopełnić wszystkich obowiązków podatkowych.

Wpis do księgi wieczystej

Przeniesienie prawa własności działki na nabywcę potwierdza akt notarialny. Fakt ten jednak trzeba jeszcze ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości poprzez dokonanie w niej odpowiedniego wpisu. Jeśli natomiast działka nie ma jeszcze takiej księgi wieczystej, to najpierw trzeba ją założyć.

Powyższych formalności po zakupie działki budowlanej dokonuje notariusz bezpośrednio po sporządzeniu aktu notarialnego. W tym celu przesyła drogą elektroniczną do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego wniosek o zmianę właściciela działki (KW-WPIS) oraz opcjonalnie także wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości (KW-ZAL), jeśli jest to konieczne.

Koszt dokonania takich czynności w sądzie poniesiesz Ty, jako nabywca działki. Opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej własności wynosi obecnie 200 zł, natomiast za założenie księgi wieczystej – 100 zł. Pamiętaj również, że sąd nie dokonuje wpisu automatycznie i niekiedy trzeba na to czekać nawet kilka miesięcy.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Jeśli kupiłeś działkę budowlaną od innej osoby prywatnej, to masz obowiązek zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych PCC w ciągu 14 dni od dnia podpisania aktu notarialnego. I w tym przypadku jednak w formalnościach z tym związanych pomoże Ci notariusz, ponieważ jest on płatnikiem podatku PCC. To on zatem pobierze od Ciebie kwotę podatku i odprowadzi do urzędu skarbowego.

Podatek od zakupu działki wynosi 2% i należy go obliczyć od wartości nieruchomości. Najczęściej za podstawę opodatkowania przyjmuje się po prostu cenę zakupu działki widniejącą w akcie notarialnym. Pamiętaj jednak, że jeśli cena ta będzie niższa od przeciętnej, rynkowej wartości działki, urząd skarbowy może domagać się od Ciebie dopłacenia podatku i to wraz z odsetkami. Takie żądanie może wystosować w ciągu 5 lat, bo właśnie w takim czasie ma prawo do kontroli dokumentów podatkowych.

Ważne!
Podatku PCC od zakupu działki nie zawsze trzeba płacić. Takiego obowiązku nie będziesz mieć przede wszystkim wtedy, gdy kupujesz działkę budowlaną od przedsiębiorcy będącego czynnym płatnikiem VAT. Wówczas jednak do ceny działki zostanie doliczony podatek VAT w wysokości 23%. Z podatku PCC zwolnione są zazwyczaj także transakcje zakupu działki od gminy i Skarbu Państwa np. w drodze przetargu lub licytacji.

Niestety przy zakupie działki niezabudowanej nie możesz liczyć na zwolnienie z podatku PCC dla osób nieposiadających żadnej nieruchomości mieszkalnej. Zwolnienie to będzie przysługiwało Ci tylko wtedy, gdy kupisz działkę, na której znajduje się już dom jednorodzinny.

Podatek od nieruchomości

Kolejną formalnością, jaka Cię czeka po zakupie działki budowlanej, jest zgłoszenie faktu jej nabycia do urzędu miasta i gminy celem uzyskania decyzji w sprawie wysokości podatku od nieruchomości. Na to również masz 14 dni od zawarcia transakcji i w tym przypadku formalności musisz dopełnić samodzielnie. Polegają one natomiast na złożeniu w urzędzie właściwym ze względu na położenie nieruchomości deklaracji IN-1 (jeśli jesteś osobą fizyczną) lub DN-1 (w przypadku osoby prawnej) wraz z wymaganymi załącznikami.

Wysokość podatku od nieruchomości zależy od gminy, jednak nie może ona przekroczyć maksymalnej stawki określonej w obwieszczeniu Ministra Finansów. W 2025 roku wynosi ona:

• dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 1,38 zł za 1 m2 powierzchni;
• dla gruntów pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 6,84 zł od 1 ha powierzchni;
• dla gruntów niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami Prawa budowlanego – 4,51 zł od 1 m2 powierzchni;
• dla pozostałych gruntów – 0,73 zł za 1 m2.

Od 2026 roku będą natomiast obowiązywać nowe stawki. Przykładowo, dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wyniesie ona 1,45 zł od 1 m2 powierzchni, a dla pozostałych gruntów – 0,77 zł za 1 m2.

Formalności związane z kredytem hipotecznym na zakup działki

W przypadku gdy na zakup działki budowlanej zaciągnąłeś kredyt hipoteczny, to po dokonaniu transakcji czekają Cię dodatkowe formalności. Bank uruchomi bowiem środki z tytułu takiego kredytu dopiero wtedy, gdy dostarczysz mu następujące dokumenty:

• odpis aktu notarialnego;
• potwierdzenie wysłania wniosków do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego o zmianę prawa własności i dokonania wpisu hipoteki na rzecz kredytodawcy;
• dowód wpłaty wkładu własnego na konto sprzedającego (czyli części ceny zakupu działki, pokrytej przez Ciebie z własnych oszczędności);
• opcjonalnie potwierdzenie zakupu polisy ubezpieczeniowej, jeśli wymagają tego warunki umowy kredytowej.

Dla banku szczególne znaczenie ma potwierdzenie ustanowienia hipoteki na nieruchomości, która jest podstawowym zabezpieczeniem kredytu. Polega to natomiast na dokonaniu odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku możesz złożyć samodzielnie w sądzie wieczystoksięgowym lub zrobi to notariusz. Wiążą się z tym również koszty. Opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej wynosi bowiem 200 zł, a dodatkowo jeszcze trzeba zapłacić podatek PCC od ustanowienia hipoteki w kwocie 19 zł.

Formalności po zakupie działki niezbędne do rozpoczęcia budowy

Co po zakupie działki budowlanej jeszcze należy zrobić? Jeśli planujesz na niej wybudować dom, to czekają Cię formalności związane z przygotowaniem takiej inwestycji i uzyskaniem wymaganych zezwoleń na budowę. Poniżej wyjaśniamy, co w tym zakresie należy zrobić po zakupie działki:

1. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Decyzja ta będzie Ci potrzebna do ustalenia, jaki budynek możesz wybudować na swojej działce. Uzyskanie warunków zabudowy jest jednak konieczne tylko w przypadku, gdy dla danego terenu nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

2. Złożenie wniosków o wykonanie przyłączy, jeśli jest to konieczne

Jeśli działka jest nieuzbrojona, powinieneś zgłosić się do dostawców mediów o określenie warunków podłączenia do sieci energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej, czy też gazowej oraz o doprowadzenie takich przyłączy do nieruchomości. Pamiętaj, że koszt uzbrojenia działki w media może być dość wysoki i pokrywa go właściciel nieruchomości.

3. Wykonanie badań geotechnicznych gruntu

Badanie geotechniczne gruntu nie zawsze jest obowiązkowe. Warto jednak je zlecić uprawnionemu geologowi choćby po to, by dopasować do warunków gruntowych odpowiedni rodzaj fundamentów i konstrukcję budynku.

4. Zlecenie wykonania mapy do celów projektowych

Chodzi tutaj o mapę sytuacyjno-wysokościową, która jest niezbędna dla architekta, ale może się przydać także do uzyskania warunków technicznych przyłączy. Jej wykonanie należy zlecić geodecie.

5. Wybór projektu domu

Możesz kupić gotowy projekt domu lub zlecić jego wykonanie architektowi na podstawie swoich indywidualnych oczekiwań i potrzeb. Jeśli zdecydujesz się na gotowy projekt, to również musisz go zanieść do architekta, aby wykonał jego adaptację, czyli dostosował do wymagań działki.

6. Zgłoszenie budowy domu lub wniosku o pozwolenie na jego budowę

Jeśli planujesz budowę domu jednorodzinnego o powierzchni do 70 m2 i maksymalnie dwóch kondygnacjach, wystarczy jedynie zgłosić jego budowę. Przy większym budynku musisz ubiegać się o pozwolenie na budowę. W obu przypadkach formalności dokonasz w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta, jeśli działka mieści się na terenie miasta na prawach powiatu.

7. Złożenie zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót budowlanych

Takie zawiadomienie należy złożyć w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego.

Mamy nadzieję, że już wiesz, jakie mogą czekać Cię formalności po zakupie działki budowlanej. Wiele z nich opisaliśmy jedynie pobieżnie, ale więcej informacji na ich temat znajdziesz w naszych pozostałych poradnikach, do których lektury serdecznie Cię zachęcamy.