Symbole w MPZP - co oznaczają?

Na wstępie: czym jest MPZP?

To dokument uchwalany przez gminę, który określa, w jaki sposób można zagospodarować dany teren. Jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że jego ustalenia są wiążące - jeśli plan mówi, że na działce można postawić tylko dom jednorodzinny, to nie ma szans na budowę bloku czy hali produkcyjnej.

Poza tym MPZP określa maksymalną wysokość budynków, powierzchnię zabudowy, a czasem nawet kolor elewacji czy kąt nachylenia dachu. Plan składa się z dwóch podstawowych części – graficznej, czyli mapy z oznaczeniami i symbolami, oraz tekstu uchwały, który szczegółowo opisuje warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Tam, gdzie MPZP nie został uchwalony, wydawane są decyzje o warunkach zabudowy (tzw. WZ), które określają możliwości inwestycyjne dla konkretnej nieruchomości.

Podstawą prawną regulującą zasady sporządzania MPZP jest Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie to określa m.in. standardy dotyczące oznaczeń graficznych i kolorystycznych stosowanych na rysunkach planów.

Sprawdź też: Wypis i wyrys z MPZP – jak uzyskać?‍

Jakie znaczenie mają kolory i symbole w MPZP?

Każdy obszar - czy to zabudowa mieszkaniowa, usługi, przemysł, zieleń czy infrastruktura - ma przypisany określony odcień. Kolory pozwalają na szybkie rozpoznanie głównej funkcji danego obszaru, natomiast symbole literowe precyzują, jakie inwestycje są na nim dopuszczalne.

Brązowy – tereny zabudowy mieszkaniowej (M). Rozróżnia się:

• Musztardowy – zabudowa jednorodzinna (MN), czyli domy wolnostojące, bliźniaki lub szeregówki.
• Ciemnobrązowy – zabudowa wielorodzinna (MW).
• Jasnobrązowy – zabudowa letniskowa (ML).

Czerwony – tereny zabudowy usługowej (U), obejmujące np. handel, gastronomię, usługi publiczne.

• UH – handel, czyli np. centra handlowe czy markety.
  UHD – handel detaliczny (małe sklepy).
  UHH – handel hurtowy.
• UW – handel wielkopowierzchniowy, np. galerie handlowe.
• UT – turystyka, czyli np. hotele i pensjonaty.
• UZ – usługi zdrowia, np. przychodnie i szpitale.
• UG – tereny usług gastronomii.
• US – usługi sportowe i rekreacyjne, np. siłownie i baseny.

Żółty – tereny rolnictwa (R)

• RN – teren rolniczy z zakazem zabudowy.
• RZ – teren zabudowy zagrodowej (związanej z działalnością rolniczą).

Jasnoniebieski – teren akwakultury i obsługi rybactwa (RA)

Niebieski – tereny wód (W)

• WM – wody morskie.
• WS – wody śródlądowe (rzeki, jeziora, stawy, kanały).

Fioletowy – tereny produkcji

• P – produkcja przemysłowa.
• PE – produkcja energii.
  PEW – elektrownia wiatrowa.
  PEF – elektrownia słoneczna.
• PR – przemysł portowy.
• PS – składy i magazyny.

Jasnofioletowy – tereny górnictwa i wydobycia (G)

Ciemnozielony – tereny leśne (L)

Jasnozielony – pozostałe tereny zieleni

• ZN – zieleń naturalna.
• ZP – zieleń urządzona (parki, skwery, tereny rekreacyjne).
• ZD – ogrody działkowe.
• ZB – plaże.
• C – cmentarze (z podziałem na CC: teren cmentarza czynnego i CZ: teren cmentarza zamkniętego).

Biały – tereny komunikacji (K)

• KD – drogi publiczne (w tym ulice lokalne i większe ciągi komunikacyjne).
• KK – komunikacja kolejowa.
• KL – komunikacja lotnicza (lotniska).

Jasnoszary – tereny komunikacji wewnętrznej

• KP – komunikacja pieszo-rowerowa.
• KR – teren komunikacji drogowej wewnętrznej.

Ciemnoszary – tereny infrastruktury technicznej (I)

• I – obszary przeznaczone na obiekty infrastruktury technicznej, np. stacje transformatorowe, oczyszczalnie ścieków, tereny elektroenergetyczne.

Jakie oznaczenia graficzne znajdziemy w MPZP?

1. Obowiązująca linia zabudowy – linia ciągła z pełnymi czarnymi trójkątami​.
2. Nieprzekraczalna linia zabudowy – linia ciągła z pustymi trójkątami​.
3. Linia rozgraniczająca – linia ciągła oddzielająca tereny o różnych przeznaczeniach lub zasadach zagospodarowania​.
4. Granica obszaru objętego planem – kreskowana linia wskazująca granice MPZP​.

Sprawdźmy, jak to wygląda w praktyce

Wiesz już, co oznaczają kolory, symbole i linie na MPZP. Teraz pokażemy Ci, na przykładzie obszaru Służewa nad Dolinką, położonego na warszawskim Mokotowie, jak rozmieszczone są poszczególne funkcje w układzie przestrzennym tego fragmentu miasta.

Główną arterią komunikacyjną w północnej części osiedla jest ulica Wałbrzyska. Wzdłuż niej znajdziecie budynki mieszkalne wielorodzinne z dopuszczeniem usług (MW(U)), szkołę (UO), cmentarz (ZC) i centrum handlowe (UC-U). Zarówno na zachodzie, jak i wschodzie analizowanego obszaru widać tereny zieleni urządzonej – rozpoznasz je po charakterystycznym kolorze i oznaczeniu literami ZP.

Największą część planu zajmują oczywiście budynki wielorodzinne MW(U) o luźniejszym układzie, z większymi, zielonymi przestrzeniami pomiędzy nimi. To właśnie te ciemnozielone, pochyłe pasy na musztardowym tle. Oprócz tego na planie dostrzeżesz też kilka parkingów oznaczonych kolorem szarym i literami KS.

Tuż przy granicy obszaru objętego planem można zauważyć ciąg symboli przypominających literę T. To granice obszarów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych. Mimo że nasza stolica nie jest miastem o wybitnie górzystym terenie, są tu miejsca, gdzie warunki geologiczne sprzyjają osuwaniu się gruntu. Przyczyn może być kilka: nachylenie terenu, rodzaj podłoża i działalność człowieka.

A ten mniejszy rysunek po prawej stronie, na samym dole? To wyrys – i jeśli przyjrzysz się uważnie, zobaczysz przebiegającą przez nasz plan linię metra.

Wpływ MPZP na wartość działki

Najwyższą wartość zazwyczaj mają działki budowlane, czyli tereny oznaczone symbolem MN (zabudowa jednorodzinna) lub MW (zabudowa wielorodzinna). Ich cena rośnie szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie dopuszczona jest większa intensywność zabudowy. Działki rolne (R, RN) są zazwyczaj tańsze, jednak ich wartość może wzrosnąć, jeśli istnieje możliwość ich przekształcenia na działki budowlane (miej na uwadze, że nie każda działka rolna może zostać odrolniona, a sam ten proces bywa czasochłonny i kosztowny). Tereny usługowe (U, UH, UG) są z kolei cenne dla przedsiębiorców, którzy mogą wykorzystać je pod działalność komercyjną.

Na co jeszcze zwrócić uwagę, czytając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

1. Zacznij od przejrzenia legendy – to kluczowy element, który pozwala poprawnie interpretować mapę. Jeśli jakieś oznaczenie wydaje się niejasne, to w niej znajdziesz wszystkie odpowiedzi.
2. Sprawdź przeznaczenie nie tylko swojej działki, ale i okolicy – może się okazać, że w pobliżu planowane są tereny przemysłowe, duża droga lub inne inwestycje, które mogą wpłynąć na komfort życia i wartość nieruchomości.
3. Zwróć uwagę na tereny o mieszanym przeznaczeniu, które łączą różne funkcje, np. mieszkaniową i usługową (MU) lub produkcyjno-usługową (PU). Tego typu zapisy mogą oznaczać większe możliwości inwestycyjne, ale również pewne ograniczenia – np. konieczność spełnienia dodatkowych wymogów urbanistycznych.
4. Zapoznaj się z częścią opisową planu – jak wspomnieliśmy na początku artykułu, to ona zawiera szczegółowe informacje o warunkach zabudowy, dopuszczalnych wysokościach budynków, minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (może wymagać, by np. 40% działki pozostawało niezabudowane i zazielenione) czy funkcjach towarzyszących.

Wreszcie: pamiętaj, że możesz też pobrać nasz raport o działce

Samodzielne przeszukiwanie dokumentów, rozszyfrowywanie symboli i porównywanie zapisów w MPZP bywa czasochłonne. Dlatego stworzyliśmy kompletny Raport o Działce, który w przejrzysty sposób przedstawia najważniejsze informacje o nieruchomości. W ciągu zaledwie 5 minut możesz wygenerować dokument obejmujący ponad 20 kluczowych aspektów, takich jak dokładne przeznaczenie terenu, możliwe ograniczenia, uchwała MPZP, analiza sąsiedztwa czy dostępności komunikacyjnej, w tym czasu dojścia pieszego i dojazdu. Dzięki temu szybko ocenisz potencjał działki i unikniesz ryzyka zakupu nieruchomości, na której nie będziesz mógł zrealizować swoich planów.