Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jak uzyskać?

Jakie informacje znajdują się w decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w skrócie WZiZT, częściej po prostu WZ), zwana również potocznie „wuzetką”, jest administracyjnym aktem prawnym wydawanym przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Dokument ten nie daje Ci prawa do terenu oraz nie narusza własności innych osób. Można powiedzieć, że to taki zamiennik miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP), bo określa warunki, jakie muszą zostać spełnione, aby zrealizować daną inwestycję. W dokumencie tym znajdują się więc wytyczne, na podstawie których wybierasz projekt budowlany. Mówimy w tym przypadku m.in. o:

• maksymalnej powierzchni zabudowy, wysokości budynku i szerokości elewacji frontowej,
• lokalizacji budynku na działce oraz liczbie miejsc postojowych,
• a także rodzaju dachu, jego pokrycia i kącie nachylenia.

Podstawą WZ jest ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a celem wprowadzenia tego instrumentu było nic innego, jak uporządkowanie okolicznej zabudowy. Wyobraź sobie, że na Twoim osiedlu, w samym jego centrum, ma powstać np. zakład produkcyjny… właśnie takim scenariuszom zapobiegają warunki zabudowy.

Kiedy wymagane jest uzyskanie „wuzetki”?

Jak już pokrótce wspomnieliśmy na samym początku, WZ wydaje się w sytuacji, gdy dla danego obszaru nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a Ty planujesz:

• budowę nowego budynku – domu, garażu czy szopy,
• rozbudowę istniejącego obiektu o dodatkowe piętro czy pokój,
• zmianę sposobu użytkowania i przekształcenie np. budynku gospodarczego w mieszkalny,
• wykonanie robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę lub zmieniają zagospodarowanie terenu na dłużej niż rok,
• zbudować na podstawie zgłoszenia budowy:

- wolnostojący dom jednorodzinny z obszarem oddziaływania wyłącznie na działce, na której ma powstać,
- parterowy obiekt rekreacyjny (służący do okresowego wypoczynku) o metrażu między 35 m² a 70 m², z rozpiętością elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgiem wsporników do 2 m’
- maksymalnie dwukondygnacyjny dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m², którego wpływ na otoczenie ogranicza się do działki lub działek, na których został zaprojektowany, a budowa ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych inwestora,
- parterowy budynek stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m².

A kiedy decyzja o warunkach zabudowy do niczego się nie przyda?

1. Gdy na danym terenie jest już uchwalony MPZP - ma on bowiem charakter nadrzędny.
2. Jeśli chcesz zmienić sposób użytkowania terenu na okres do roku, bez pozwolenia na budowę.
3. Jeżeli przeprowadzasz remont, montaż lub przebudowę, które nie zmieniają sposobu użytkowania terenu ani budynku. Ważne, żeby te prace nie wpływały na wygląd obiektu i nie wymagały oceny pod kątem oddziaływania na środowisko.
4. Jeśli realizujesz inwestycję budowlaną w celu publicznym.

Gdzie i jak złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz ile to kosztuje?

Wniosek o wydanie warunków może złożyć… każdy (nie trzeba być właścicielem gruntu), nawet po kilka razy na jedną nieruchomość (w zależności od tego, o co się wnioskuje) i w dowolnym momencie:

• w formie elektronicznej – poprzez portal e-Budownictwo,
• lub na miejscu – w urzędzie miasta/gminy/dzielnicowym m.st. Warszawy/miasta na prawach powiatu/wojewódzkim (do ostatniego z wymienionych udaj się wtedy, gdy zamierzasz zrealizować inwestycję na terenie zamkniętym np. wojskowym).

Przejdźmy teraz do kosztów. Istnieje grupa wnioskodawców, która za warunki zabudowy nie musi płacić nic. Mowa o właścicielach lub użytkownikach wieczystych terenu, organizacjach pożytku publicznego, jednostkach budżetowych bądź samorządu terytorialnego. Natomiast opłata skarbowa dla pozostałych wynosi 598 zł i uiszcza się ją w momencie składania wniosku w kasie danego urzędu lub wpłaca na jego konto. Potwierdzenie należy dostarczyć w ciągu trzech dni (o pozostałych wymogach piszemy w dalszej części tekstu).

Jakie warunki muszą być spełnione, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Podstawowym elementem jest zasada tzw. dobrego sąsiedztwa – chodzi o to, czy choć jedna sąsiednia działka jest tak zabudowana, aby móc nawiązać do już istniejącej zabudowy. Drugi warunek to dostęp do drogi publicznej, a trzeci – wystarczające uzbrojenie terenu (planowane lub istniejące). Poza tym działka nie powinna wymagać zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych, a wydana decyzja – być zgodna z przepisami m.in. z zakresu ochrony środowiska i prawa budowlanego. Ostatnia kwestia – zamierzenie budowlane nie może znaleźć się w obszarze, gdzie obowiązuje zakaz budowy (np. w strefach kontrolowanych po obu stronach gazociągów czy strefach bezpieczeństwa w pobliżu rurociągów).

Procedura uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i niezbędne dokumenty

1. Pierwszym krokiem jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wraz z wymaganymi załącznikami. Chodzi o:

• mapę zasadniczą,
• mapę ewidencyjną,
• określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu przedstawione w formie graficznej,
• decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach,
• potwierdzenie zapewnienia dostępu inwestycji do infrastruktury technicznej,
• potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej,
• pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych i potwierdzenie dokonania opłaty skarbowej z tego tytułu (wynosi 17 zł; opłata ta nie obowiązuje w odniesieniu do męża, żony, dzieci, rodziców, dziadków, wnuków czy rodzeństwa).

Urząd sprawdza, czy złożona dokumentacja jest kompletna i spełnia wszystkie wymagania. W przypadku braków formalnych wnioskodawca może zostać wezwany do ich uzupełnienia.

2. Rozpoczyna się postępowanie administracyjne, do którego angażuje się właścicieli i użytkowników wieczystych sąsiednich nieruchomości. Strony postępowania zostaną powiadomione o jego rozpoczęciu i mają prawo do udziału w nim na każdym etapie.

3. Kolejna część procesu to ocena merytoryczna. Urząd zweryfikuje, czy dla terenu Twojej inwestycji istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

4. Następnie wyznaczy obszar analizowany na mapie dołączonej do wniosku. Będzie on wynosił co najmniej trzykrotność szerokości frontu działki, minimum 50 metrów. Przeanalizuje go pod kątem funkcji oraz cech zabudowy.

5. Odpowiednio wykwalifikowana osoba opracuje projekt decyzji o warunkach zabudowy. Urząd uzgodni to z innymi organami administracji publicznej, takimi jak wojewódzki konserwator zabytków, zarządca dróg publicznych czy organ ochrony środowiska.

6. Urząd poinformuje strony (w tym wnioskodawcę) o zebraniu wszystkich materiałów, aby móc zapoznać się z dowodami i wypowiedzieć się na ich temat. Jeśli grozi odmowa udzielenia WZ, urząd wskaże brakujące warunki i da czas na dostarczenie dodatkowych dokumentów.

7. Ostateczny etap to wydanie pisemnej decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku otrzymania odmowy jest 14 dni na złożenie odwołania.

Jak długo będziesz czekał na decyzję?

Okres 21 dni dotyczy dwukondygnacyjnych, jednorodzinnych domów wolnostojących o powierzchni do 70 m², mieszczących się na działce i powstałych w wyniku potrzeb mieszkaniowych inwestora, natomiast w innych przypadkach na decyzję czeka się 90 dni. W rzeczywistości może to trwać dłużej, dlatego uzbrój się w cierpliwość. Do powyższych terminów nie wlicza się czasu na uzyskanie potrzebnych uzgodnień i opinii ani okresów zawieszenia postępowania. Decyzja może się także opóźnić z powodu działań stron lub przyczyn niezależnych od urzędu.

Pamiętaj, że jeśli nie otrzymasz „wuzetki” w ciągu 21 lub 90 dni (licząc od dnia złożenia wniosku), to masz prawo zażądać wypłaty kary w wys. 500 zł za każdy dzień zwłoki. Środki te jednak nie trafią do Twojego portfela, tylko do budżetu państwa. Żądanie składasz do wojewody poprzez urząd wydający decyzję.

Czy decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć?

Termin ważności występuje w dwóch przypadkach. Pierwszym jest uchwalenie MPZP, a drugim – uzyskanie pozwolenia na budowę przez innego wnioskodawcę. Wyjątkiem jest sytuacja, w której można uzyskać WZ nawet wtedy, gdy gmina uchwala MPZP, jednak wówczas WZ muszą być zgodne z nowym planem. W przypadku, gdy tak nie jest, ich wydanie może zostać zawieszone na co najwyżej 9 miesięcy. Jeśli MPZP nie zostanie uchwalony, można realizować WZ i uzyskać PNB.

Przeczytaj: Co sprawdzić przed kupnem działki?