Due diligence nieruchomości gruntowych - co to jest i dlaczego jest ważne?

Czym jest due diligence nieruchomości gruntowych?

Due diligence nieruchomości gruntowej jest to szczegółowa analiza działki, którą przeprowadza się najczęściej przed jej nabyciem. Analiza ta obejmuje wszystkie kluczowe kwestie związane z nieruchomością gruntową, ponieważ pozwala ustalić m.in. jej stan prawny i techniczny, ale także uwarunkowania planistyczne i środowiskowe, jakie mają znaczenie przy inwestycjach budowlanych.

Głównym celem due diligence jest ocena rzeczywistego stanu nieruchomości, ale też identyfikacja potencjalnych zagrożeń inwestycyjnych. W wyniku takiej analizy można bowiem ocenić, czy grunt rzeczywiście nadaje się do planowanej inwestycji oraz czy nie kryją się za nim problemy mogące generować dodatkowe koszty lub ryzyko prawne.

Warto wiedzieć!
Sformułowanie „due diligence” w języku angielskim oznacza dosłownie „należyta staranność”. Pojęcia tego używa się najczęściej jako określenia kompleksowej oceny i analizy przedsiębiorstwa np. przed jego przejęciem lub fuzją. W odniesieniu do nieruchomości due diligence tłumaczony jest natomiast w Polsce często także jako „audyt nieruchomości”.

Na czym polega due diligence nieruchomości gruntowych?

Due diligence nieruchomości gruntowych polega przede wszystkim na analizie dokumentów prawnych i administracyjnych. Na tej podstawie tworzony jest kompleksowy raport z audytu, który zawiera:

• szczegółowe informacje na temat nieruchomości,
• identyfikację wszystkich ryzyk i problemów,
• wnioski i rekomendacje.

Zakres analizy due diligence zależy od rodzaju działki oraz planowanej inwestycji. Zazwyczaj jednak obejmuje kilka kluczowych obszarów:

• sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości – podstawą jest tutaj badanie księgi wieczystej, w której analizowane są takie kwestie jak: prawa własności, hipoteki, roszczenia i postępowania sądowe, służebności gruntowe i inne prawa na rzecz osób trzecich;
• analizę planistyczną – polega ona na weryfikacji Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), w którym sprawdzane jest m.in. przeznaczenie terenu, dopuszczalne funkcje zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy, ograniczenia środowiskowe, czy też planowane inwestycje w okolicy;
• sprawdzenie infrastruktury i mediów – w szczególności sprawdzany jest dostęp do drogi publicznej oraz uzbrojenie terenu i możliwość podłączenia mediów (wody, kanalizacji, energii elektrycznej, gazu lub internetu światłowodowego);
• analizę środowiskową – w tym obszarze sprawdzane są ewentualne ryzyka inwestycyjne wynikające np. ze skażenia lub zanieczyszczenia gruntu, położenia działki na obszarze chronionym, czy też występowania uciążliwej działalności w sąsiedztwie;
• analizę geotechniczną gruntu – pozwala ona na ustalenie nośności gruntu i poziomu wód gruntowych, a zatem także na określenie np. ryzyka osiadania budynku, czy też warunków fundamentowania;
• analizę finansową – zazwyczaj polega ona na określeniu wszystkich kosztów zakupu nieruchomości (np. wysokości podatku, kosztów notarialnych i opłat administracyjnych), ale może również obejmować np. ustalenie rzeczywistej wartości nieruchomości, czy też oszacowanie rentowności inwestycji.

Dlaczego due diligence nieruchomości gruntowych jest tak ważne?

Due diligence nieruchomości gruntowej jest niezwykle ważne, ponieważ pomaga ustalić wszelkie ryzyka związane z zakupem działki oraz planowaną inwestycją budowlaną. Znajomość takich ryzyk pozwala natomiast inwestorowi lepiej ocenić opłacalność inwestycji, a przede wszystkim uniknąć wielu problemów. Problemy te niestety mogą być bardzo kosztowne, jeśli np. na zakupionej działce nie będzie można wybudować domu lub przygotowanie nieruchomości do inwestycji okaże się znacznie droższe niż zakładano.

Jakie ryzyka pozwala wykryć due diligence działki?

Due diligence działki pozwala wykryć przede wszystkim ryzyka mogące obniżać jej wartość oraz potencjał inwestycyjny. Chodzi tu na przykład o sytuacje, gdy działka:

• ma skomplikowaną sytuację własnościową (np. z powodu nieprzeprowadzonego postępowania spadkowego),
• objęta jest prawem pierwokupu przysługującemu np. gminie lub KOWR,
• nie posiada prawa zabudowy mieszkaniowej,
• nie ma formalnego prawa dostępu do drogi publicznej (może to skutkować koniecznością ustanowienia służebności przejazdu przez sąsiednie działki),
• nie może zostać uzbrojona ze względu na brak infrastruktury technicznej,
• nie może być zabudowana, ponieważ znajduje się na terenach zalewowych lub objętych ochroną środowiskową,
• ma nieujawnione służebności lub inne obciążenia na rzecz osób trzecich.

Powyższe problemy często są niewidoczne w podstawowych dokumentach nieruchomości, z czego wiele osób nie zdaje sobie sprawy.

Przeczytaj: Działka na obszarze objętym formą ochroną przyrody

Jak wykonać due diligence nieruchomości gruntowej?

Chcąc wykonać due diligence nieruchomości gruntowej, trzeba sięgnąć do wielu dokumentów oraz źródeł informacji, a potem je dokładnie przeanalizować. W praktyce jest to dość czasochłonne i wymaga odpowiedniej wiedzy – przede wszystkim na temat tego, gdzie pozyskać odpowiednie dane.

Warto więc wiedzieć, że pomocnym narzędziem w przygotowaniu due diligence jest Raport o Działce, jaki możesz wygenerować w 5 minut na naszej stronie. Znajdziesz w nim bowiem wszystkie najważniejsze informacje o nieruchomości gruntowej, które są potrzebne do jej oceny pod kątem planowanej inwestycji. Są to między innymi takie informacje jak:

• podstawowe dane na temat działki – m.in. powierzchnia, lokalizacja, współrzędne geograficzne, punkty adresowe, wymiary działki, budynków oraz dane z ewidencji gruntów i budynków (EGiB);
• zagadnienia formalnoprawne – pozwolenia na budowę z okolicy, zagospodarowanie przestrzeni, zasady ochrony przyrody i krajobrazu, strefy ochronne np. wyłączone wokół cmentarzy lub turbin wiatrowych itp.;
• infrastruktura – dostęp do drogi, uzbrojenie terenu w media (woda, prąd, gaz, kanalizacja) oraz dostęp do internetu;
• fizjografia terenu – pokrycie terenu roślinnością i zabudową, wysokość i nachylenie terenu, analiza umiejscowienia stoków względem stron świata;
• zagrożenia i uciążliwości – np. zagrożenie powodziowe, czy też istnienie uciążliwych obiektów w okolicy (np. autostrady, torów kolejowych, czy obiektów przemysłowych);
• warunki gruntowe na działce – informacja obejmuje także ocenę tych warunków pod kątem inwestycji budowlanej;
• analiza otoczenia – np. dostęp do obiektów użyteczności publicznej oraz czas dojścia i dojazdu do najważniejszych z nich;
• dane demograficzne – liczba mieszkańców w okolicy wraz z ich profilem wiekowym.

Kompleksowy Raport o Działce dostarcza zatem niemal wszystkich kluczowych informacji, jakie są potrzebne do wykonania due diligence nieruchomości gruntowej, a zwłaszcza oceny jej potencjału inwestycyjnego.

Warto wiedzieć!
Profesjonalnym przeprowadzaniem audytów nieruchomości zajmują się też wyspecjalizowane kancelarie prawne oraz niektóre agencje nieruchomości i firmy geodezyjne. Podmioty takie świadczą jednak swoje usługi głównie dla inwestorów instytucjonalnych np. deweloperów. Za przygotowanie raportu o nieruchomości pobierają też dość wysokie opłaty – od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jakie dokumenty sprawdzić przed zakupem działki?

Przed samym zakupem działki sprawdzić należy także dokumenty dotyczące nieruchomości. Do najważniejszych z nich należą:

• księga wieczysta,
• dokumenty będące podstawą nabycia nieruchomości np. akt notarialny,
• zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP),
• zaświadczenie o lasach – czy nieruchomość objęta jest planem urządzenia lasu,
• zaświadczenie o rewitalizacji – czy nieruchomość położona jest na obszarze rewitalizacji,
• decyzja o warunkach zabudowy (jeśli została wydana),
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów.

Część dokumentów i informacji można sprawdzić wcześniej samodzielnie online np. księgę wieczystą na stronie rządowej Elektroniczne Księgi Wieczyste, a dane ewidencyjne na Geoportalu. Niektóre dokumenty powinien natomiast dostarczyć sprzedający np. decyzję o warunkach zabudowy, czy też zaświadczenia o przeznaczeniu działki.

Dowiedz się więcej: Co sprawdzić przez zakupem działki

Jakie korzyści przynosi wykonanie due diligence nieruchomości gruntowej?

Wykonanie due diligence nieruchomości gruntowej jeszcze przed jej zakupem przynosi szereg korzyści, ponieważ pozwala:

• ograniczyć ryzyko inwestycyjne,
• uniknąć zakupu problematycznej nieruchomości,
• oszacować realne koszty inwestycji,
• wynegocjować lepszą cenę zakupu działki,
• zwiększyć bezpieczeństwo transakcji.

Pamiętaj, że zakup gruntu bez dokładnej analizy to inwestowanie „w ciemno”, które wiąże się z dużym ryzykiem. Nawet atrakcyjna lokalizacja czy niska cena nie zagwarantują sukcesu inwestycyjnego, jeśli działka posiada ograniczenia prawne lub techniczne. Tylko szczegółowa analiza działki pomoże Ci podjąć świadomą decyzję o zakupie nieruchomości, a przede wszystkim unikniesz dzięki niej kosztowych błędów związanych z inwestycją.

FAQ:

Kiedy warto wykonać due diligence nieruchomości gruntowej?

Due diligence nieruchomości gruntowej warto wykonać przede wszystkim przed zakupem działki i to najlepiej jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Jeśli bowiem analiza wykryje poważne problemy związane z działką lub możliwością jej zabudowy, można wówczas wycofać się z transakcji bez utraty zadatku.

Ile kosztuje due diligence nieruchomości gruntowych?

Koszt profesjonalnego due diligence nieruchomości gruntowej zależy głównie od zakresu analizy oraz rodzaju działki. Za prosty audyt działki pod budowę domu jednorodzinnego zwykle trzeba zapłacić od 2 do 10 tys. zł, natomiast za analizę działki inwestycyjnej – nawet 50-100 tys. zł.

Czy due diligence działki może obniżyć jej cenę?

Tak, due diligence działki może obniżyć jej cenę, a dokładnie być podstawą do jej negocjacji. Stanie się tak na przykład wtedy, gdy audyt wykaże problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę lub inne trudności w realizacji inwestycji.