Gazociąg na działce lub w jej pobliżu. Co warto wiedzieć?

Czym jest gazociąg?

Gazociąg jest to nic innego jak system rurociągów, który służy do przesyłu gazu. Jest on zatem kluczowym elementem sieci gazowej, której zadaniem jest m.in. dystrybucja gazu ziemnego na terenie kraju oraz dostarczanie go do poszczególnych odbiorców.

Gazociągi różnią się maksymalnym ciśnieniem roboczym i tym samym także pełnioną funkcją:

• gazociągi niskiego ciśnienia – ich ciśnienie nie przekracza 0,5 Mpa, a instalacje takie służą do dostarczania gazu ziemnego głównie do gospodarstw domowych;
• gazociągi średniego ciśnienia – ich ciśnienie wynosi od 0,5 MPa do 1,6 MPa i są to instalacje, którymi gaz dostarczany jest np. do małych i średnich zakładów przemysłowych oraz większych kompleksów mieszkaniowych;
• gazociągi wysokiego ciśnienia – ich ciśnienie wynosi powyżej 1,6 MPa, a ich zadaniem jest przesył gazu na długich odległościach lub dostarczanie go do odbiorców o dużym zapotrzebowaniu energetycznym np. zakładów przemysłu ciężkiego.

Gazowe rurociągi przesyłowe zazwyczaj są umieszczone głęboko pod ziemią i mogą ciągnąć się kilometrami. Ich trasa bywa też bardzo różna, ale często przebiega także przez działki prywatne. Co więcej, na ich terenie mogą zostać umieszczone również inne elementy sieci gazowej np.: zasuwy, punkty redukcyjne i kontrolne, czy wreszcie skrzynki gazowe na powierzchni.

Co oznacza obecność gazociągu na działce lub w jej pobliżu?

Z oczywistych względów pożądane jest, aby w pobliżu działki przebiegał gazociąg niskiego ciśnienia. Wówczas bowiem można się do niego podłączyć poprzez budowę przyłącza gazowego, a potem dostarczać nim gaz do budynku np. celem jego ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej.

Nie jest natomiast korzystną sytuacją, gdy w pobliżu działki, a tym bardziej bezpośrednio na jej terenie przebiega gazociąg średniego lub wysokiego ciśnienia. Obecność takiej instalacji skutkuje bowiem wieloma ograniczeniami w zakresie użytkowania nieruchomości i to z dwóch względów:

• wzdłuż gazociągu występuje strefa kontrolowana, w obrębie której obowiązują liczne zakazy dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu;
• gazociąg na działce oznacza konieczność udostępniania terenu jego operatorowi na każde jego żądanie np. w celu naprawy lub konserwacji instalacji.

Powyższe ograniczenia wynikają wprost z przepisów. Chodzi tutaj przede wszystkim o ustawę z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, a także Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie.

Co to jest strefa kontrolowana gazociągu i z jakimi ograniczeniami się wiąże?

Strefa kontrolowana gazociągu jest to pas terenu wzdłuż rurociągu, który musi być zawsze wyznaczony w celu zapewnienia jego bezpiecznej eksploatacji, dostępu serwisowego i ochrony przed uszkodzeniami. Szerokość takiej strefy kontrolowanej zależy od rodzaju gazociągu, ponieważ:

• dla gazociągów niskiego ciśnienia – wynosi 1 m,
• dla gazociągu średniego ciśnienia – wynosi 2 m,
• dla gazociągu wysokiego ciśnienia – wynosi od 4 do 12 m (im większa jest średnica rurociągu, tym szersza jest strefa kontrolowana).

Zgodnie z przepisami w całym pasie strefy kontrolowanej gazociągu obowiązują liczne ograniczenia w zakresie zagospodarowania terenu. W takim pasie nie wolno bowiem m.in.:

• wznosić obiektów budowlanych,
• urządzać stałych składów i magazynów,
• sadzić drzew,
• dokonywać innych czynności mogących spowodować uszkodzenia gazociągu podczas jego użytkowania.

Co więcej, jakiekolwiek prace w strefie kontrolowanej mogą być też przeprowadzane tylko po uprzednim uzyskaniu zgody operatora sieci gazowej.

Budowa domu na działce z gazociągiem

Największym problemem okazuje się gazociąg na działce budowlanej, gdyż może ograniczać jej zabudowę. Sama budowa domu na działce z gazociągiem jest możliwa, ale należy pamiętać, że budynek nie może być usytuowany w strefie kontrolowanej. Może to być zatem sporą przeszkodą, jeśli np. działka jest niewielka, a przebiega przez nią gazociąg wysokiego ciśnienia, przy którym szerokość strefy wynosi nawet 12 m.

Niekorzystne usytuowanie rurociągu gazowego na działce może także utrudnić:

• budowę garażu, a nawet obiektów małej architektury np. altany, wiaty, czy też tunelu ogrodowego,
• doprowadzenie mediów do budynku np. budowę przyłącza kanalizacyjnego,
• posadzenie drzew,
• wykonanie drogi dojazdowej do działki lub utwardzonego podjazdu.

Przed zakupem działki budowlanej warto więc dokładnie sprawdzić, czy na jej terenie lub w pobliżu nie przebiega gazociąg. Jeśli tak, to warto też od razu upewnić się, jaki jest to rodzaj gazociągu i gdzie dokładnie on przebiega oraz jaka jest jego strefa ochronna.

Gazociąg na działce rolnej

Gazociąg na działce rolnej jest już znacznie mniej uciążliwy. Zazwyczaj bowiem już po wybudowaniu rurociągu można na gruncie swobodnie zasiewać zboża, zbierać plony, a nawet wypasać zwierzęta w dotychczasowy sposób.

Ograniczona jednak jest działalność sadownicza, gdyż w pasie kontrolowanym gazociągu nie można sadzić drzew. Dodatkowym utrudnieniem może być też budowa drogi dojazdowej do działki, gdy z jej możliwą lokalizacją koliduje przebieg strefy kontrolowanej.

Należy również pamiętać, że w okresie budowy gazociągu właściciel działki rolnej może nie mieć możliwości jej użytkowania, co wiąże się np. z brakiem plonów i dochodów z tego tytułu.

Jak sprawdzić, czy na działce jest gazociąg?

Przebieg gazociągów na danym terenie prezentuje przede wszystkim mapa zasadnicza, która zawiera informacje o wszystkich sieciach uzbrojenia terenu. Można ją pozyskać w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK), jaki znajduje się w lokalnym starostwie.

O tym, czy na działce jest gazociąg, można także się przekonać bez wychodzenia z domu. W tym celu wystarczy skorzystać z wygodnych narzędzi online, czyli np.:

• pobrać Raport o działce na stronie Dzialki360.pl – zawiera on mapę sieci gazowej dla wybranej działki oraz jej najbliższej okolicy, na której widnieją również trasy gazociągów;
• skorzystać z Geoportalu Krajowego – jest on dostępny na stronie geoportal.gov.pl i można tam przeglądać mapy uzbrojenia wybranego terenu.

Oprócz tego można również skontaktować się z lokalnym dystrybutorem gazu, który powinien udzielić informacji na temat przebiegu gazociągu na danym terenie.

Przeczytaj: Mapa przyłączy gazowych - jak sprawdzić, gdzie idzie gaz?

Czy gazociąg na prywatnej działce jest zgodny z przepisami?

Budowa gazociągów traktowana jest jako inwestycja celu publicznego, dlatego możliwe jest umieszczenie takich instalacji także na terenie prywatnych nieruchomości. Co więcej, gazociąg na działce może zostać wybudowany bez zgody jej właściciela. W takim przypadku wydawana jest bowiem decyzja administracyjna, na podstawie której dokonuje się przymusowego wywłaszczenia nieruchomości pod budowę gazociągu, albo ogranicza właścicielowi możliwości jej użytkowania.

Najczęściej realizowany jest ten drugi scenariusz, w którym nie dochodzi do utraty prawa własności do działki. Przedsiębiorstwo przesyłowe zyskuje jednak prawo do korzystania z niej i to nie tylko w zakresie budowy gazociągu, ale potem także jego bieżącego serwisowania. Takie uprawnienia powinny być jednak potwierdzone konkretnym tytułem prawnym (np. decyzją administracyjną lub umową z właścicielem działki) oraz wpisem w księdze wieczystej nieruchomości o ustanowienie służebności przesyłu.

Jakie prawa przysługują właścicielowi działki z gazociągiem?

Właściciel działki z gazociągiem ma ograniczone prawo do jej użytkowania, jednak z drugiej strony i jemu przysługują pewne prawa. Przede wszystkim jeszcze na etapie planowania budowy gazociągu ma prawo zgłosić sprzeciw wobec przebiegu projektowanej trasy, zwłaszcza jeśli w efekcie utrudni to użytkowanie nieruchomości lub konkretną inwestycję. Jest to też najlepszy moment na wynegocjowanie przesunięcia gazociągu, ponieważ już po jego wybudowaniu jest to bardzo trudne lub wręcz niemożliwe.

Po umieszczeniu gazociągu właściciel działki ma też prawo żądać od inwestora przywrócenia terenu do stanu poprzedniego po zakończeniu prac. To nie wszystko, ponieważ przysługują mu także konkretne roszczenia finansowe.

Odszkodowanie za gazociąg na działce

W przypadku, gdy gazociąg na działce spowoduje konkretne szkody fizyczne (np. utratę plonów), lub poskutkuje obniżeniem walorów użytkowych i wartości nieruchomości, jej właściciel może ubiegać się o odszkodowanie. Jego wysokość ustalana jest na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych oraz innych dokumentów zgromadzonych w ramach postępowania odszkodowawczego. Odszkodowanie za gazociąg może być zatem bardzo różne, ale zazwyczaj pokrywa od 10 do 50% wartości nieruchomości.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Co do zasady operator sieci gazowej, aby móc legalnie eksploatować gazociąg na działce, powinien ustanowić służebność przesyłu. Z tego tytułu natomiast właścicielowi działki przysługuje wynagrodzenie, które jest formą rekompensaty za ograniczenie prawa własności i możliwości użytkowania nieruchomości.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu zależy od wartości rynkowej nieruchomości oraz stopnia uciążliwości gazociągu, a więc np. jego średnicy i ciśnienia oraz usytuowania i powierzchni strefy kontrolowanej.

Takie wynagrodzenie może być wypłacane okresowo, jednak częściej ma formę jednorazowej wypłaty i wynosi ona od około 1000 do nawet kilkuset tysięcy złotych.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

W Polsce wciąż są działki, na których dawno temu (zazwyczaj w okresie PRL) wybudowano gazociąg bez zgody właściciela nieruchomości i przede wszystkim bez tytułu prawnego np. bez umowy i bez ustanowienia służebności przesyłu.

Za takie bezumowne korzystanie z działki jej właścicielowi również przysługuje roszczenie finansowe. Podstawą jego dochodzenia są art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego, które nakładają na przedsiębiorstwo przesyłowe obowiązek zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i to nawet za okres do 6 lat wstecz.

Gazociąg na działce a wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2025 r.

Do niedawna wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości było niestety trudne do wyegzekwowania, zwłaszcza dla właścicieli działek, na których gazociągi zostały wybudowane przed 2008 r. W postępowaniach sądowych przedsiębiorstwa przesyłowe podnosiły bowiem zarzut zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej służebności przesyłu. Wykluczało to natomiast możliwość otrzymania przez właścicieli działek jakiejkolwiek rekompensaty finansowej.

Sytuację tę zmienił jednak wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt: P 10/16). Uznał on bowiem, że zasiedzenie służebności przesyłu przed 3 sierpnia 2008 r. bez decyzji wywłaszczeniowej i bez odszkodowania narusza konstytucyjne zasady ochrony prawa własności.

Wyrok ten zatem zapewnia właścicielom działek możliwość ponownego ubiegania się o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości poprzez wznowienie przegranych kiedyś postępowań sądowych. Jest to jednak możliwe pod pewnymi warunkami – jeśli poprzednie postępowanie zakończyło się w ciągu ostatnich 10 lat i gdy wniosek o jego wznowienie zostanie złożony najpóźniej do dnia 2 marca 2026 roku.

Przeczytaj również: Linie energetyczne w pobliżu lub nad działką