Czym jest opłata planistyczna i kiedy jest naliczana?

Co to jest opłata planistyczna?

Opłata planistyczna, określana również jako renta planistyczna, jest to jednorazowa należność pobierana przez gminę od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Gmina pobiera ją w przypadku odpłatnego zbycia (najczęściej sprzedaży) nieruchomości, jeśli jej wartość wzrosła wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zasady jej pobierania określa art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Renta planistyczna związana jest zatem ściśle z planowaniem przestrzennym, a jej głównym celem jest zrekompensowanie gminom wydatków poniesionych przy tworzeniu i realizacji MPZP (np. na budowę dróg) – w ten sposób gmina uczestniczy w korzyści, jaką właściciel osiąga dzięki zmianie planu. Gmina pobiera ją jednak tylko po spełnieniu określonych warunków, dlatego samo uchwalenie lub zmiana planu miejscowego nie oznacza konieczności uiszczenia opłaty.

Kiedy trzeba zapłacić opłatę planistyczną?

Obowiązek zapłaty opłaty planistycznej powstaje tylko po spełnieniu określonych warunków:

• gdy wartość nieruchomości wzrosła wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• nieruchomość została zbyta odpłatnie (najczęściej sprzedana) w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego lub jego zmiany – dotyczy to także zbycia części nieruchomości lub udziału w niej;
• uchwalony lub zmieniony plan miejscowy zawiera informacje na temat opłaty planistycznej i sposobu jej ustalenia jako określony procent wzrostu wartości nieruchomości.

O konieczności uiszczenia opłaty planistycznej oraz jej wysokości decyduje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej. Wydanie takiej decyzji poprzedza postępowanie administracyjne mające na celu ustalenie, o ile wzrosła wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą MPZP. Postępowanie takie rozpoczyna się po uzyskaniu przez gminę informacji o zbyciu nieruchomości. Informacja ta natomiast pochodzi bezpośrednio od notariusza sporządzającego akt notarialny, który ma obowiązek przekazać wypis aktu właściwemu organowi gminy w terminie 7 dni.

Ważne!
Zgodnie z przepisami opłata planistyczna pobierana jest w przypadku zbycia nieruchomości. Chodzi tutaj jednak tylko o odpłatne zbycie, czyli przede wszystkim sprzedaż nieruchomości. Opłata planistyczna od darowizny zatem nie będzie naliczona, ponieważ darowizna ma nieodpłatny charakter. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 10 grudnia 2009 r. (sygn. II OPS 3/09). Opłata może natomiast dotyczyć innych odpłatnych umów, np. zamiany nieruchomości czy wniesienia jej aportem do spółki. Jeśli obdarowany sprzeda działkę przed upływem 5 lat od wejścia planu w życie, gmina może naliczyć opłatę od tej sprzedaży.

Przeczytaj: Jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Kto płaci rentę planistyczną - kupujący czy sprzedający?

Rentę planistyczną płaci sprzedający, czyli właściciel lub użytkownik wieczysty, który zbywa nieruchomość. Opłata planistyczna stanowi dodatkowy koszt związany ze zbyciem nieruchomości, jednak jej wpływ na rozliczenie podatku dochodowego zależy od tego, czy sprzedaż następuje prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej. Strony mogą w umowie ustalić, że kupujący pokryje równowartość opłaty (np. w cenie), ale wobec gminy zobowiązany pozostaje sprzedający.

Ile wynosi opłata planistyczna i jak się ją ustala?

Zgodnie z przepisami opłata planistyczna nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. To oznacza, że wysokość opłaty ustalana jest na podstawie dwóch czynników:

• zmiany wartości nieruchomości – należy ją rozumieć jako różnicę między wartością nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie MPZP oraz wartością nieruchomości przed wprowadzeniem zmian;
• stawki procentowej określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – nie może być ona wyższa niż 30%, a więc równie dobrze gmina może ją w MPZP określić na niższym poziomie.

Dla ustalenia renty planistycznej kluczowe znaczenie ma określenie wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zajmuje się tym rzeczoznawca majątkowy, który na zlecenie gminy sporządza operat szacunkowy będący podstawą określenia wzrostu wartości.

Jak ustalana jest zmiana wartości nieruchomości?

Przy ustalaniu zmiany wartości nieruchomości rzeczoznawca bierze pod uwagę wyłącznie wpływ miejscowego planu. Porównuje wartość działki według przeznaczenia określonego w nowym planie z jej wartością według przeznaczenia sprzed zmiany planu, a jeśli wcześniej planu nie było – według faktycznego sposobu użytkowania. Obie wartości określa się na dzień sprzedaży (art. 37 ust. 1 ustawy). Nie ma zatem znaczenia ogólny wzrost cen nieruchomości, czy też inwestycje poczynione przez właściciela np. uzbrojenie działki w media. Na wzrost wartości nieruchomości może wpływać przede wszystkim:

• zmiana przeznaczenia gruntu – np. gdy działka leśna lub rolna została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, co automatycznie podniosło jej wartość;
• nowe parametry zabudowy – np. gdy nowy MPZP dopuszcza większą intensywność zabudowy lub liczbę kondygnacji budynków, co wpływa na możliwości inwestycyjne;
• zmiany w infrastrukturze – np. gdy miejscowy plan przewiduje w bliskim sąsiedztwie działki budowę nowej drogi lub sieci przesyłowych, co również może podnieść atrakcyjność i wartość nieruchomości.

Warto dodać, że rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy najczęściej poprzez porównanie rynkowych cen podobnych nieruchomości z okolicy. Nie ma więc znaczenia faktyczna cena zbycia działki, dla której ustalana jest opłata planistyczna. Informacje o cenach rynkowych rzeczoznawca pozyskuje natomiast z Rejestru Cen Nieruchomości, do którego trafiają dane z aktów notarialnych.

Jak obliczyć opłatę planistyczną?

Sposób obliczenia renty planistycznej można przedstawić za pomocą prostego wzoru:

Opłata planistyczna = wzrost wartości nieruchomości × stawka procentowa określona w miejscowym planie

Najpierw należy więc ustalić, o ile wzrosła wartość działki wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu. Następnie otrzymaną kwotę mnoży się przez stawkę procentową przewidzianą w planie.

Przykład:

Załóżmy, że przed zmianą miejscowego planu wartość działki wynosiła 300 000 zł. Po zmianie miejscowego planu jej wartość wzrosła do 450 000 zł. Wzrost wartości wynosi:450 000 zł – 300 000 zł = 150 000 zł. Jeżeli miejscowy plan przewiduje stawkę opłaty planistycznej na poziomie 20%, obliczenie wygląda następująco:

150 000 zł × 20% = 30 000 zł

W tym przypadku opłata planistyczna wyniosłaby zatem 30 000 zł. Gdyby w planie określono maksymalną stawkę 30%, opłata wyniosłaby 45 000 zł. W żadnym przypadku nie byłoby jednak podstaw do naliczenia 30% od całej wartości działki, czyli od 450 000 zł.

Czy można uniknąć opłaty planistycznej?

Opłaty planistycznej można uniknąć głównie wtedy, jeśli nie ma przesłanek do jej pobrania przez gminę lub gdy zwolnienie z takiej opłaty zapewniają przepisy. Oto najważniejsze sytuacje, kiedy można uniknąć opłaty planistycznej:

• gmina nie uchwaliła ani nie zmieniła miejscowego planu,
• wzrost wartości wynika z decyzji o warunkach zabudowy lub z planu ogólnego gminy, a nie z planu miejscowego – same w sobie nie są one podstawą do naliczenia renty planistycznej,
• nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości,
• nieruchomość została zbyta nieodpłatnie np. w drodze darowizny,
• odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po 5 latach od wejścia w życie nowego lub zmienionego MPZP,
• przepisy przewidują brak pobierania opłaty – np. opłaty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę.

Nie zawsze da się uniknąć renty planistycznej, ale można ją zakwestionować lub spróbować obniżyć.

Przeczytaj: Jak przepisać działkę na dziecko lub innego członka rodziny?

Jak obniżyć opłatę planistyczną lub ją zakwestionować?

Jeśli chcesz obniżyć opłatę planistyczną, już na etapie postępowania ustalającego jej wysokość jako właściciel nieruchomości masz prawo do zgłaszania swoich uwag np. do wyceny nieruchomości. Potem możesz również wnieść odwołanie od decyzji określającej opłatę planistyczną. Należy je skierować do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Na decyzję SKO przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Podstawą zakwestionowania lub obniżenia opłaty może być przede wszystkim:

• źle wyliczona opłata – np. z wykorzystaniem innej stawki procentowej od tej widniejącej w miejscowym planie;
• nieprawidłowo wykonany operat szacunkowy – np. zawierający błędne wyliczenia lub uwzględniający inwestycje właściciela;
• brak związku między wzrostem wartości a zmianą miejscowego planu – np. gdy wzrost wartości nieruchomości wynika z ogólnego wzrostu cen na rynku.

Pamiętaj też, że zgodnie z przepisami masz również prawo wnioskować o ustalenie opłaty planistycznej jeszcze przed sprzedażą działki (art. 37 ust. 7 ustawy). Dzięki temu możesz wcześniej oszacować koszt planowanej transakcji i uwzględnić go w cenie sprzedaży nieruchomości – miej jednak na uwadze, że w zależności od okoliczności sprzedaży ostateczna wysokość renty planistycznej może się różnić od tej prognozowanej.

Renta planistyczna a zakup działki - co sprawdzić?

Rentę planistyczną płaci sprzedający, ale temat dotyczy też kupującego – zwłaszcza jeśli planujesz odsprzedaż lub podział działki. Przed zakupem sprawdź:

• datę wejścia w życie planu miejscowego – jeśli od uchwalenia lub zmiany planu nie minęło 5 lat, a Ty sprzedasz działkę w tym okresie, opłata może dotyczyć Ciebie;
• stawkę renty planistycznej – znajdziesz ją w uchwale w sprawie planu miejscowego, zwykle w przepisach końcowych;
• przeznaczenie działki przed zmianą planu – im większa różnica między dawnym a obecnym przeznaczeniem, tym wyższy może być wzrost wartości, a więc i opłata;
• ceny transakcyjne w okolicy – dane z rejestru cen nieruchomości pomogą Ci ocenić, czy cena działki uwzględnia efekt zmiany planu.

Wstępną analizę działki – m.in. zagadnienia formalnoprawne związane z planowaniem przestrzennym oraz ceny transakcyjne z okolicy - znajdziesz w "Raporcie o Działce". Wpisz adres lub numer działki na stronie Dzialki360.pl i wygeneruj raport. Pamiętaj, że raport to narzędzie wstępnej analizy – nie zastępuje wypisu i wyrysu z MPZP, decyzji gminy o wysokości opłaty ani porady prawnika czy rzeczoznawcy majątkowego.

Najczęstsze pytania o rentę planistyczną

Czy renta planistyczna to to samo co opłata adiacencka?

Nie. Renta planistyczna wiąże się ze wzrostem wartości działki po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego i jest pobierana przy jej odpłatnym zbyciu. Opłatę adiacencką gmina może natomiast ustalić m.in. po podziale nieruchomości lub po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej – niezależnie od sprzedaży. Reguluje ją ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Czy po 5 latach od zmiany planu trzeba płacić rentę planistyczną?

Nie. Opłatę ustala się tylko wtedy, gdy zbycie nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przy późniejszej sprzedaży gmina nie może jej pobrać.

Czy decyzja o warunkach zabudowy powoduje naliczenie renty planistycznej?

Nie. Renta planistyczna dotyczy wyłącznie wzrostu wartości spowodowanego uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Sama decyzja o warunkach zabudowy nie jest podstawą do jej naliczenia.