Turbiny wiatrowe od lat budzą kontrowersje jako sąsiedztwo dla zabudowy mieszkaniowej. Polska ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych z 2016 roku (tzw.ustawa 10H) wprowadziła zasadę, że elektrownia wiatrowa nie może być lokalizowana bliżej niż 10-krotność jej całkowitej wysokości od zabudowań mieszkalnych i terenów chronionych. Oznacza to, że typowa turbina o wysokości 150-200 m wytycza strefę ochronną o promieniu 1500-2000 m. Nowelizacja z 2023 roku złagodziła te przepisy, ale strefa ochronna nadal obowiązuje.
Czym jest zasada 10H i jak działa w praktyce?
Zasada 10H oznacza, że minimalna odległość elektrowni wiatrowej od budynku mieszkalnego lub mieszanego (zawierającego funkcję mieszkalną) wynosi 10-krotność całkowitej wysokości turbiny mierzonej od poziomu gruntu do końca łopaty wirnika w najwyższym położeniu. Dla turbiny o całkowitej wysokości 200 m strefa ochronna wynosi 2000 m.
Nowelizacja ustawy z 2023 roku umożliwia gminom zmniejszenie tej odległości w drodze uchwały o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jednak minimalna odległość nie może być mniejsza niż 700 m od zabudowań mieszkalnych. Zapis ten otworzył nowe możliwości dla inwestorów wiatrowych, ale wymaga każdorazowo zgody rady gminy wyrażonej w MPZP.
W strefie 10H (lub zredukowanej przez MPZP) nie może być lokalizowana nowa zabudowa mieszkaniowa. Oznacza to, że działka w tej strefie może mieć drastycznie ograniczone możliwości zabudowy, co jest szczególnie istotne dla osób planujących budowę domu jednorodzinnego.
Jakie ograniczenia obowiązują w strefie turbin wiatrowych?
Działka leżąca w strefie wyłączonej wokół elektrowni wiatrowej jest wyłączona z zabudowy mieszkaniowej. Oznacza to brak możliwości uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Inne funkcje - usługowe, produkcyjne, rolnicze -mogą być dopuszczone, jeśli nie są objęte zakazem w MPZP.
Uciążliwości związane z turbinami wiatrowymi to przede wszystkim hałas (do 45 dB w nocy przy sprzyjającym wietrze na odległość 500 m), efekt migotania cienia (przy określonym usłonecznieniu i wietrze) oraz w mniejszym stopniu promieniowanie elektromagnetyczne. Normy dopuszczalnego hałasu dla terenów mieszkaniowych wynoszą 40 dB w nocy, co przy niesprzyjających warunkach może być przekroczone w pobliżu turbiny.
Raport dzialki360.pl zaznacza na mapie lokalizacje zarejestrowanych turbin wiatrowych i orientacyjny zasięg strefy wyłączonej (700 m). Informacja ta pozwala szybko ocenić, czy planowana zabudowa mieszkaniowa będzie możliwa.
Turbiny wiatrowe a wartość działki
Sąsiedztwo turbiny wiatrowej z reguły obniża wartość działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową - szacunki mówią o spadku wartości rzędu 10-30% dla nieruchomości w zasięgu widoczności turbiny. Jednak działki przeznaczone pod inwestycje komercyjne, rolne lub leśne mogą nie tracić na wartości lub nawet zyskiwać (właściciel gruntu pod turbinę może uzyskać czynsz dzierżawny od 30 000 do 100000 zł rocznie za jedną turbinę).
Warto wiedzieć, że przy planowanej rozbudowie parku wiatrowego lub budowie nowych turbin w okolicy, gmina jest zobowiązana do przeprowadzenia procedury zmiany MPZP. Właściciele działek objętych zmienionym MPZP mogą mieć prawo do odszkodowania lub wykupu nieruchomości, jeśli zmiana planu uniemożliwia dotychczasowe lub zaplanowane użytkowanie działki.
Dla inwestorów wiatrowych posiadanie działki w obrębie strefy 10H może być cenne. Jeśli gmina zdecyduje się zredukować strefę ochronną w MPZP, sąsiedztwo turbiny przestaje blokować zabudowę i wartość działki może wzrosnąć.
