Mapa uzbrojenia terenu - jak ją sprawdzić?

Czym właściwie jest mapa uzbrojenia terenu?

Nie jest to jakiś specjalny dokument z wielkim stemplem, który trzeba zamawiać tylko i wyłącznie przez urząd. Mapa uzbrojenia terenu to część tzw. mapy zasadniczej, czyli szczegółowego opracowania geodezyjnego, które pokazuje wszystko, co ważne w terenie: budynki, drogi, rzeźbę terenu, a przede wszystkim – przebieg sieci infrastruktury technicznej. W praktyce znajdziesz tam informacje o: sieci wodociągowej, kanalizacji, gazociągu, kablach elektrycznych, światłowodach i innych instalacjach telekomunikacyjnych. Krótko mówiąc – zobaczysz, co i którędy biegnie pod ziemią (lub nad nią).

To właśnie na podstawie mapy zasadniczej powstaje mapa do celów projektowych, która – choć oparta na tych samych danych – spełnia zupełnie inną funkcję i ma zupełnie inny status formalny.

Mapa do celów projektowych a mapa zasadnicza – czym się różnią?

Mapa zasadnicza to ogólny obraz terenu – zawiera dane z urzędowych rejestrów, w tym GESUT, i jest dostępna np. w starostwie lub przez Geoportal. Świetnie sprawdza się na etapie wstępnej analizy działki, ale jej zawartość może być nieaktualna lub niepełna.

Mapa do celów projektowych powstaje na bazie mapy zasadniczej, ale jest opracowywana przez uprawnionego geodetę na potrzeby projektu budowlanego. Zawiera aktualne pomiary terenowe, dane wysokościowe (warstwice, rzędne) oraz inne informacje potrzebne projektantowi. Co ważne – musi być opatrzona urzędową klauzulą i ma moc prawną w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Po co sprawdzać uzbrojenie terenu?

Dostęp do mediów to jeden z kluczowych czynników warunkujących możliwość zabudowy działki i realne koszty inwestycji. O ile w miastach uzbrojenie terenu bywa oczywistością, o tyle w miejscowościach podmiejskich czy wiejskich sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej – i to nie zawsze na korzyść inwestora. Sprawdzenie uzbrojenia pozwala:

• oszacować realne koszty inwestycji – np. podłączenie działki do sieci wodociągowej oddalonej o 200 m może kosztować kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych; podobnie z przyłączem energetycznym czy gazowym, którego budowa wymaga uzgodnień z dostawcą i często czasu oczekiwania;
• wykryć ograniczenia w zagospodarowaniu terenu – np. przebieg gazociągu wysokiego ciśnienia, linii energetycznych czy stref ochronnych wokół sieci może wykluczać zabudowę części działki albo narzucać dodatkowe wymogi techniczne;
• ocenić dostępność podstawowych usług życiowych – brak możliwości podłączenia wody czy kanalizacji oznacza konieczność budowy studni, szamba lub przydomowej oczyszczalni, co wiąże się z dodatkowymi kosztami i wymogami projektowymi;
• zminimalizować ryzyko techniczne i prawne – np. wykopanie fundamentów bez wiedzy o podziemnych sieciach może skończyć się kolizją z instalacją i poważnymi konsekwencjami (od szkód technicznych po odpowiedzialność cywilną);
• przyspieszyć procedury administracyjne – dostęp do mediów ułatwia uzyskanie warunków zabudowy, projektu przyłączy i pozwolenia na budowę, a także skraca czas między zakupem działki a rozpoczęciem inwestycji.

Jak zbierane są te dane?

Ich źródłem jest GESUT, czyli Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu – ogólnopolska, urzędowa baza danych przestrzennych, która obejmuje: przebieg przewodów i urządzeń sieci, ich podstawowe parametry techniczne, a także informacje o właścicielu lub zarządcy infrastruktury.

Ewidencję GESUT prowadzą organy Służby Geodezyjnej i Kartograficznej, a w praktyce – starostwa powiatowe (obecnie 380 jednostek), zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 23 lipca 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 1374). Nad całością systemu czuwa Główny Geodeta Kraju, który odpowiada m.in. za standardy, formaty danych i integrację z krajowymi rejestrami przestrzennymi.

Do bazy GESUT trafiają dane od zarządców sieci (np. przedsiębiorstw wodociągowych, energetycznych, gazowych) oraz wyniki geodezyjnych pomiarów inwentaryzacyjnych. Dzięki temu jest to najpewniejsze źródło informacji o rzeczywistym stanie uzbrojenia terenu.

Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy działka jest uzbrojona?

Skąd wziąć mapę uzbrojenia terenu?

Mapę uzbrojenia terenu można pozyskać na kilka sposobów – m.in. z urzędu (mapa zasadnicza), z serwisu Geoportal.gov.pl lub za pomocą wygodnego narzędzia online, jakim jest Raport o działce dostępny na naszym portalu Dzialki360.pl.

To kompleksowe zestawienie informacji przestrzennych, formalno-prawnych i infrastrukturalnych – zawierające ponad 25 różnych tematów istotnych z punktu widzenia inwestora, architekta czy urbanisty. W jednym dokumencie PDF otrzymujesz gotową analizę wybranej działki, w tym szczegółowe dane dotyczące uzbrojenia terenu. W sekcji „Infrastruktura” znajdziesz m.in.:

• analizę dostępnych mediów (woda, kanalizacja, prąd, gaz, internet),
• wykaz napowietrznych linii energetycznych wraz z poziomem napięcia (najwyższe, wysokie, średnie, niskie) oraz odległością od granicy działki,
• obecność transformatorów, podstacji elektrycznych, przepompowni czy zbiorników gazowych,
• informacje o zgłoszeniach i pozwoleniach budowlanych w bezpośrednim sąsiedztwie,
• dane dotyczące zasięgu internetu światłowodowego – zarówno rzeczywistego, jak i teoretycznego.

Raport opatrzony jest przejrzystą grafiką z legendą i mapą, dzięki czemu w ciągu kilku minut możesz ocenić potencjał działki i sprawdzić, czy infrastruktura spełnia Twoje wymagania.

W przypadku, gdy przygotowujesz projekt budowlany lub chcesz pozyskać mapę do celów projektowych, niezbędna będzie mapa zasadnicza – urzędowy dokument stanowiący podstawę do dalszych opracowań geodezyjnych. Dostaniesz ją w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK) – właściwym dla lokalizacji działki. Wymaga to złożenia prostego wniosku i wniesienia opłaty administracyjnej – wszystkie informacje na ten temat zebraliśmy w artykule: Mapa zasadnicza działki - co zawiera i jak ją uzyskać?

Jak czytać mapę uzbrojenia terenu?

Wiesz już, gdzie taką mapę zdobyć, przejdźmy więc do sposobu jej odczytania. Mapy geodezyjne wykorzystują zarówno kolory, jak i symbole literowe, które opisują rodzaj i typ sieci uzbrojenia. Ich poprawna interpretacja pozwala ocenić, czy i jak działka jest uzbrojona, gdzie dokładnie przebiegają sieci, oraz czy mogą one wpływać na projektowaną zabudowę.

Oznaczenia literowe budowane są według klucza:

• pierwsza litera symbolizuje rodzaj sieci (np. w – wodociąg, k – kanalizacja, g – gaz),
• druga litera określa typ sieci (np. o – ogólnospławna, n – niskoprężna, W – wysokiego napięcia).

Na mapie można znaleźć symbole takie jak:

• SUWP – sieć uzbrojenia: przewód wodociągowy, typ ogólny,
• SUEP – przewód elektroenergetyczny,
• KOSP – kanalizacja ogólnospławna przemysłowa.

Poniższa tabela przedstawia najważniejsze kolory i oznaczenia:

Oprócz symboli literowych, mapa może zawierać również dodatkowe dane techniczne, takie jak:

• średnica przewodu (np. DN160),
• materiał wykonania (np. PE, stal, żeliwo),
• rok budowy sieci,
• głębokość ułożenia przewodu,
• status sieci (istniejąca, projektowana, nieczynna).

Przyjrzyj się teraz poniższej mapie uzbrojenia terenu – przedstawia ona przebieg sieci technicznych w rejonie analizowanej działki:

Aby ułatwić Ci interpretację, zebraliśmy kilka przykładowych oznaczeń wraz z ich krótkim wyjaśnieniem:

• wOD - przewód wodociągowy ogólny, położenie na podstawie wektoryzacji;
• eND - przewód elektroenergetyczny niskiego napięcia, położenie na podstawie wektoryzacji;
• wO90 - przewód wodociągowy ogólny o średnicy 90 mm;
• ksD150 - przewód kanalizacji sanitarnej o średnicy 150 mm;
• kdA200 - przewód kanalizacyjny deszczowy o średnicy 200 mm, położenie na podstawie pomiaru wykrywaczem przewodów

Podsumowując

Działka może wyglądać idealnie na zdjęciach albo w terenie, ale dopiero mapa uzbrojenia terenu pokazuje, co faktycznie się na niej dzieje – i pod nią. Warto zatem poświęcić chwilę, żeby to sprawdzić. To jeden z tych etapów, które docenia się dopiero wtedy, gdy coś pójdzie nie tak… albo właśnie wtedy, gdy wszystko pójdzie zgodnie z planem.

Przeczytaj również: Jak podłączyć działkę do kanalizacji? Przewodnik krok po kroku