Formy własności gruntu - jakie dają prawa?

Prawo własności - najsilniejsza forma własności gruntu

Prawo własności zapewnia najszerszy zakres uprawnień do gruntu, ponieważ umożliwia rozporządzanie nieruchomością w niemal nieograniczony sposób i bez udziału osób trzecich. Na jego podstawie można zatem swobodnie:

• korzystać z gruntu,
• pobierać z niego pożytki - czyli uzyskiwać dochody np. z najmu nieruchomości,
• dowolnie nim rozporządzać - czyli np. sprzedać, przekazać w darowiźnie lub spadku, oddać w dzierżawę lub obciążyć hipoteką.

Właściciel może rozporządzać swoją nieruchomością jednak tylko w granicach zasad współżycia społecznego oraz obowiązującego prawa. Wykonywanie prawa własności mogą więc ograniczać decyzje administracyjne, różne przepisy (np. prawa budowlanego), a także prawa osób trzecich (np. hipoteka i służebność).

Zgodnie z przepisami umowa przeniesienia własności nieruchomości gruntowej musi być sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Potwierdzeniem prawa własności do gruntu jest natomiast akt notarialny, ale również wpis w księdze wieczystej nieruchomości.

Współwłasność gruntu - prawo własności, które przysługuje kilku osobom

Współwłasność gruntu polega na tym, że prawo własności do tej samej nieruchomości przysługuje dwóm lub kilku osobom jednocześnie. Zgodnie z przepisami w Polsce występują dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność łączna - jest to współwłasność bezudziałowa, która powstaje najczęściej we wspólności majątkowej małżonków;
• współwłasność ułamkowa - w tym przypadku każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział w nieruchomości określony ułamkowo (np. ½ lub 1/3) i taka współwłasność najczęściej powstaje wskutek postępowania spadkowego, rozwodu lub wspólnych zakupów inwestycyjnych (np. grunt kupuje rodzeństwo).

Charakterystyczną cechą współwłasności jest to, że każdy współwłaściciel ma prawo do korzystania z całego gruntu. Jednocześnie kluczowe decyzje dotyczące np. sprzedaży wspólnej nieruchomości, jej wydzierżawienia lub zmiany przeznaczenia wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego współwłaściciele nieruchomości muszą się też dzielić pożytkami i wydatkami związanymi z nieruchomością w stosunku do wielkości udziałów. Oznacza to, że każdemu z nich przysługuje część dochodów z gruntu, ale każdy musi też partycypować np. w opłacaniu podatku od nieruchomości.

Warto wiedzieć!
W przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli może swobodnie rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, czyli np. może go sprzedać. Pewnym ograniczeniem jest tutaj sprzedaż udziału w gruncie rolnym, przy którym obowiązuje prawo pierwokupu przysługujące pozostałym współwłaścicielom, jeśli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.

Użytkowanie wieczyste - prawo rzeczowe, które działa prawie jak własność

Użytkowanie wieczyste gruntu jest to specyficzne prawo rzeczowe, które pozwala na dysponowanie gruntem państwowym lub samorządowym w sposób bardzo zbliżony do własności. Polega to na tym, że osoba fizyczna lub firma otrzymuje w użytkowanie nieruchomość gruntową na okres od 40 do 99 lat i może w tym czasie korzystać z niej w podobny sposób jak właściciel. Może więc między innymi:

• wznosić na gruncie budynki, które stają się jego własnością (a nie właściciela działki),
• oddać grunt w dzierżawę lub go wynająć,
• pobierać pożytki z nieruchomości,
• swobodnie dysponować swoim prawem użytkowania wieczystego, czyli np. je sprzedać, obciążyć hipoteką, czy też przekazać w darowiźnie lub w drodze dziedziczenia.

Użytkowanie wieczyste wiąże się jednak z pewnymi obowiązkami i ograniczeniami. Przede wszystkim użytkownik wieczysty musi płacić właścicielowi gruntu opłatę roczną za korzystanie z terenu. Nie może też samodzielnie zmienić przeznaczenia gruntu, lecz musi używać go zgodnie z celem określonym w umowie.

Warto też pamiętać, że użytkowanie wieczyste dotyczy wyłącznie gruntów będących własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy. Jego podstawą jest umowa zawierana w formie aktu notarialnego, a potwierdzeniem stosowny wpis w księdze wieczystej nieruchomości.

Najem i dzierżawa - umowne formy korzystania z gruntu

Najem i dzierżawa są to umowne formy odpłatnego korzystania z cudzego gruntu, które nie skutkują nabyciem praw rzeczowych do nieruchomości. Choć w podstawowym zakresie obie formy są do siebie zbliżone, to jednak zapewniają różne uprawnienia do użytkowanego gruntu.

Dzierżawa gruntu

Dzierżawa gruntu jest to umowa, w której właściciel ziemi oddaje ją drugiej osobie do używania oraz pobierania z niej pożytków. W zamian za to druga osoba (dzierżawca) zobowiązuje się do zapłaty umówionego czynszu. Umowa zobowiązuje dzierżawcę także do wykorzystywania gruntu wyłącznie zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie oraz do ponoszenia kosztów jej utrzymania związanych z normalną eksploatacją.

Kluczową cechą dzierżawy jest możliwość nie tylko korzystania z gruntu, ale też czerpania z niego zysków np. z plonów. Co do zasady bowiem wydzierżawić można nieruchomość, która sama w sobie może przynosić dochód, czyli np. grunt rolny lub lokal przeznaczony na wynajem.

Umowa dzierżawy może być zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony na maksymalnie 30 lat (potem uznaje się ją za umowę na czas nieokreślony). W każdym przypadku dzierżawca jest chroniony przez przepisy prawa przed przedwczesnym rozwiązaniem umowy przez właściciela.

Najem gruntu

Na podstawie umowy najmu właściciel gruntu (wynajmujący) zobowiązuje się do oddania ziemi w użytkowanie na rzecz najemcy. Najemca natomiast zobowiązuje się do regulowania czynszu w określonej wysokości, a także do wykorzystywania gruntu zgodnie z umową i utrzymania jej w należytym stanie.

W odróżnieniu od dzierżawy najem gruntu zapewnia więc wyłącznie możliwość korzystania z ziemi, bez pobierania z niej pożytków. Najemca może jednak prowadzić własną działalność gospodarczą na takim gruncie, jeśli ustali to z wynajmującym w umowie.

Sama umowa najmu może być zawarta na czas określony (na maksymalnie 10 lat) lub nieokreślony. Strony mogą ją zazwyczaj także zakończyć przed czasem np. za porozumieniem, albo po zachowaniu ustawowego lub umownego okresu wypowiedzenia.

Użytkowanie i służebność - ograniczone prawa rzeczowe do gruntu

Użytkowanie i służebność nie są formami własności gruntu, jednak zapewniają pewne prawa do korzystania z nieruchomości. Z punktu widzenia przepisów są to ograniczone prawa rzeczowe, którymi można obciążyć nieruchomość. Oznacza to, że prawa te obowiązują niezależnie od tego, kto jest właścicielem działki.

Użytkowanie

Użytkowanie polega na obciążeniu rzeczy (np. nieruchomości) prawem, które pozwala innej osobie niż właściciel na korzystanie z rzeczy oraz czerpanie z niej dochodów. Podstawą ustanowienia takiego prawa jest najczęściej umowa pomiędzy właścicielem rzeczy a użytkownikiem. W przypadku gruntu prawo użytkowania można wpisać do księgi wieczystej nieruchomości, ale nie jest to obowiązkowe.

Użytkowanie działa bardzo podobnie jak dzierżawa. W przeciwieństwie jednak do dzierżawy użytkowanie jest związane bezpośrednio z nieruchomością, dlatego jest skuteczne wobec każdego jej właściciela. Ponadto użytkowanie jedynie uprawnia do używania rzeczy oraz pobierania z niej wszelkich pożytków. Dzierżawa natomiast wręcz narzuca konieczność gospodarczego wykorzystania gruntu. Kolejną różnicą jest odpłatność, ponieważ dzierżawa zawsze jest odpłatna, natomiast użytkowanie może być również nieodpłatne.

Służebność

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zapewnia możliwość korzystania z gruntu lub nieruchomości, do której nie posiada się prawa własności. Polskie przepisy rozróżniają trzy rodzaje służebności:

• służebność gruntową - polega ona na obciążeniu nieruchomości lub jej części prawem do korzystania z niej w określonym zakresie (np. do przejazdu lub przejścia przez posesję). Takie prawo widnieje w księdze wieczystej i jest trwałe, a więc obowiązuje także w przypadku zmiany właściciela nieruchomości;
• służebność osobistą - jest to prawo do korzystania z nieruchomości, które ustanowione jest na rzecz konkretnej osoby. Prawo to jest dożywotnie, a więc obowiązuje do śmierci danej osoby;
• służebność przesyłu - zapewnia prawo do korzystania z cudzej nieruchomości przedsiębiorcy przesyłowemu w celu poprowadzenia i potem także utrzymania różnych urządzeń przesyłowych np. linii energetycznych, gazociągów lub wodociągów.

Służebność można ustanowić w drodze umowy u notariusza lub orzeczenia sądu, a w przypadku służebności gruntowej lub przesyłu także przez zasiedzenie.

Jak sprawdzić formę własności gruntu?

Formę własności gruntu można sprawdzić przede wszystkim w księdze wieczystej nieruchomości, ale także w ewidencji gruntów i budynków lub bezpośrednio w akcie notarialnym potwierdzającym prawo do nieruchomości. Najważniejszym dokumentem jest jednak księga wieczysta, ponieważ można w niej sprawdzić między innymi:

• prawo własności oraz liczbę właścicieli i ich udziały w nieruchomości (dział II),
• użytkowanie wieczyste (dział II),
• prawa i ograniczenia np. służebność i dzierżawę (dział III).

Ustalenie formy własności gruntu ma istotne znaczenie przed zakupem działki, ponieważ forma ta bezpośrednio wpływa na prawa do nieruchomości, koszty jej utrzymania oraz swobodę dysponowania nią w przyszłości.

Przeczytaj również: Sprawdzenie stanu prawnego działki