Prawo pierwokupu nieruchomości - na czym polega i komu przysługuje?

Na czym polega prawo pierwokupu nieruchomości?

Prawo pierwokupu może dotyczyć nie tylko nieruchomości, ale też rzeczy ruchomych. Jego ogólne zasady reguluje natomiast ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, a konkretnie przepisy znajdujące się w Rozdziale IV tego aktu prawnego (art. 596–602). Zgodnie z nimi prawo pierwokupu zapewnia uprawnionemu pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy w sytuacji, gdyby została ona sprzedana osobie trzeciej. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być zatem sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Innymi słowy, jeśli jakiemuś podmiotowi przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości, to właściciel nie może jej swobodnie sprzedać dowolnej osobie. Może to zrobić wyłącznie wtedy, gdy uprawniony podmiot zrzeknie się swojego prawa.

Jak w praktyce działa prawo pierwokupu nieruchomości?

Zgodnie z przepisami ze swojego prawa pierwokupu nieruchomości uprawniony podmiot może skorzystać dopiero wtedy, gdy właściciel nieruchomości faktycznie chce dokonać jej sprzedaży, a więc gdy w praktyce znajdzie potencjalnego nabywcę. Na samym właścicielu nieruchomości ciążą wówczas pewne obowiązki i ograniczenia, ponieważ:

• może on zawrzeć z potencjalnym nabywcą nieruchomości jedynie warunkową umowę kupna-sprzedaży i musi mieć ona formę aktu notarialnego (w warunkach takiej umowy zamieszcza się zapis, że do sprzedaży dojdzie tylko wtedy, gdy uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu);
• w kolejnym kroku powinien też powiadomić podmiot mający prawo pierwokupu nieruchomości o zamiarze jej sprzedaży oraz przedstawić mu kopię zawartej umowy z nabywcą.

Podmiot mający prawo pierwokupu nieruchomości ma 30 dni na ustosunkowanie się do powyższego powiadomienia i może to zrobić w dwojaki sposób:

• wyrazić chęć skorzystania z prawa do pierwokupu – w takiej sytuacji powinien też faktycznie nabyć nieruchomość i obowiązuje go wówczas cena widniejąca w umowie warunkowej (poza pewnymi wyjątkami ustawowymi);
• lub zrzec się prawa do pierwokupu – tym samym właściciel nieruchomości zyskuje wówczas możliwość sprzedaży nieruchomości osobie, z którą podpisał umowę warunkową i aby sfinalizować taką transakcję, musi z nią zawrzeć dodatkową umowę, która potwierdzi przeniesienie własności nieruchomości.

Warto dodać, że prawo pierwokupu jest niezbywalne, a zatem uprawniony nie może go przenieść na inną osobę, także w formie darowizny. Może być jednak ono dziedziczone, zarówno na podstawie przepisów prawa, jak i testamentu.

Komu może przysługiwać prawo pierwokupu nieruchomości?

Prawo pierwokupu nieruchomości może przysługiwać zarówno osobie fizycznej, jak i prawnej. Może również wynikać albo z umowy, albo wprost z przepisów. Najczęściej z takim prawem spotkać się można w tym drugim przypadku i w ten sposób prawo pierwokupu nieruchomości mogą mieć przede wszystkim jednostki samorządu terytorialnego oraz instytucje działające w imieniu Skarbu Państwa, czyli:

• gmina – prawo to przysługuje jej na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i może dotyczyć m.in.:
  - niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
  - nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne;
  - nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
  - nieruchomości położonej na obszarze rewitalizacji;
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) – prawo to przysługuje mu na podstawie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i dotyczy np. nieruchomości rolnej powyżej 0,3 ha w przypadku, gdy ma być ona sprzedana osobie niebędącej rolnikiem lub niespełniającej innych wymogów nabycia gruntów rolnych;
• Lasy Państwowe – instytucji tej na mocy ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach przysługuje prawo pierwokupu lasu lub gruntu przeznaczonego do zalesienia;
• Krajowy Zasób Nieruchomości – na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości instytucja ma prawo pierwokupu nieruchomości będącej własnością lub przedmiotem użytkowania wieczystego państwowej osoby prawnej.

Oprócz tego na podstawie przepisów prawo pierwokupu nieruchomości może przysługiwać także określonym osobom fizycznym np.:

• dzierżawcy nieruchomości rolnej – prawo pierwokupu przysługuje mu wtedy, jeśli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i była wykonywana co najmniej przez 3 lata oraz gdy nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy (podstawą tego prawa jest ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego);
• współwłaścicielowi nieruchomości rolnej – w przypadku sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym (podstawą tego prawa są przepisy Kodeksu cywilnego);
• najemcy mieszkania komunalnego – ma on prawo pierwokupu takiego mieszkania w momencie, gdy gmina postanowi je sprzedać i tylko w sytuacji, gdy spełnia określone warunki (podstawą tego prawa są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Co ważne, prawo pierwokupu nieruchomości nie musi być wpisane do księgi wieczystej, aby było skuteczne. Może zatem wynikać wyłącznie z umowy zawartej między stronami lub wprost z przepisów. Wyjątkiem jest m.in. prawo pierwokupu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, którego skuteczność warunkuje wpis do księgi wieczystej.

Kiedy można skorzystać z prawa pierwokupu nieruchomości, a kiedy nie jest to możliwe?

Z prawa pierwokupu można skorzystać dopiero wtedy, gdy właściciel nieruchomości faktycznie chce dokonać jej sprzedaży. W praktyce oznacza to, że podmiot mający takie prawo pierwokupu:

• nie może domagać się od właściciela nieruchomości, by mu ją sprzedał w dowolnym momencie i na żądanie;
• nie może skorzystać ze swojego uprawnienia, gdy do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi wskutek innej niż sprzedaż czynności prawnej np. na podstawie umowy darowizny, umowy zamiany własności nieruchomości lub wskutek dziedziczenia.

Pewne dodatkowe ograniczenia wynikają również z przepisów szczegółowych. Prawo pierwokupu nieruchomości nie przysługuje bowiem choćby gminie, jeśli właściciel sprzedaje taką nieruchomość osobie bliskiej.

Podobnie ze swojego prawa pierwokupu nieruchomości rolnej nie skorzysta KOWR, jeżeli jej nabywcą jest bliska osoba sprzedającego lub rolnik indywidualny, który poprzez zakup gruntu powiększy swoje gospodarstwo rodzinne do maksymalnie 300 ha, a kupowana nieruchomość znajduje się w jego gminie zamieszkania lub w gminie z nią sąsiadującej.

Czym grozi sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu?

Sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu może skutkować poważnymi konsekwencjami. Zależą one jednak od tego, czy prawo to wynikało z umowy, czy z mocy ustawy.

W przypadku pominięcia umownego prawa pierwokupu transakcja sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią pozostaje ważna, jednak uprawniony mający prawo pierwokupu może dochodzić od właściciela odszkodowania za naruszenie swoich praw. Z kolei naruszenie ustawowego prawa pierwokupu (np. sprzedaż nieruchomości bez powiadomienia uprawnionej do jej pierwokupu gminy lub KOWR), skutkuje już unieważnieniem całej transakcji.

Podsumowując, prawo pierwokupu może w poważny sposób ograniczyć możliwości sprzedaży nieruchomości, a z drugiej strony także utrudnić jej nabycie na zasadach rynkowych.

Przed zakupem działki lub innej nieruchomości warto więc sprawdzić, czy przypadkiem jakiemuś podmiotowi nie przysługuje takie prawo. Niestety nie zawsze jest ono ujawnione w dziale III księgi wieczystej. Ryzyko jego istnienia może bowiem wynikać z samych przepisów, jeśli na przykład planuje się zakup gruntów rolnych lub leśnych, czy też nieruchomości zabytkowej, bądź położonej w obszarze rewitalizacji.

Przeczytaj: Zakup działki w przetargu od gminy lub miasta - jak wygląda procedura?